Les acteurs du logement critiquent les recommandations du HCSF sur le crédit immobilier 1

Les acteurs du logement critiquent les recommandations du HCSF sur le crédit immobilier

Les acteurs du logement critiquent les recommandations du HCSF sur le crédit immobilier 2

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Les acteurs de la construction, de la promotion, de l’investissement et du financement du logement, ont adressé une lettre commune (ci-jointe) aux cabinets de Bruno Le Maire, ministre de l’Économie, et d’Emmanuelle Wargon, ministre déléguée au Logement. Elle critique notamment l’impact des recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) du 20 décembre 2019 sur le marché du crédit au logement.

Parmi les signataires de cette lettre, on trouve l’Association française de l’immobilier locatif (Afil), l’Association professionnelle des intermédiaires en crédits (Apic), la Fédération française des constructeurs (FFC), la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), et le Syndicat national des professionnels de l’immobilier (SNPI).

Ils constatent que les deux confinements successifs ont impacté lourdement le secteur de la construction et de la vente de logements en France. Si les raisons de cette baisse considérable sont évidemment imputables à la crise sanitaire, « les recommandations du HCSF ont également participé à crisper le marché en bloquant le financement des projets de certaines catégories de profils, et rendent les perspectives de relance compliquées, selon ces acteurs. C’est en particulier le marché du logement neuf qui s’effondre, dû à l’arrêt net pendant plusieurs mois de la construction, et une durée d’endettement plafonnée à 25 ans qui ne tient pas compte du différé de remboursement accordé auparavant aux acheteurs de logements neufs. »

Concernant l’offre bancaire, les signataires de cette lettre commune estiment « que suite aux recommandations du HCSF, les banques se sont montrées beaucoup plus sélectives sur le choix des profils finançables, particulièrement sur les niveaux d’apport personnel et d’épargne résiduelle. Ainsi, le montant d’apport moyen des dossiers financés chez un courtier est passé de 45 078 € à 51 253 € entre l’été 2019 et l’été 2020. Les types d’emprunteurs pâtissant le plus de la conjoncture actuelle sont en particulier les jeunes emprunteurs, primo-accédants, et les investisseurs ».

Durcissement général d’octroi des prêts aux acquéreurs

Ils constatent également un durcissement général d’octroi des prêts aux acquéreurs : « Selon une enquête réalisée fin novembre 2020 par Pôle habitat auprès de ses adhérents constructeurs, promoteurs immobiliers, aménageurs fonciers et rénovateurs, 93 % des professionnels du logement constatent un durcissement d’octroi des prêts aux particuliers. La même enquête portait ce chiffre à 75 % début juin et à 64 % fin avril. Le constat d’un durcissement d’octroi des prêts s’est largement confirmé et accentué tout au long de l’année 2020. »

Les acteurs du logement regrettent une hausse significative des taux de refus. En effet, l’enquête réalisée par Pôle habitat fin novembre 2020 révèle des taux de refus de crédits pour plus de 20 % des dossiers pour 60 % des professionnels de la construction, rénovation et promotion interrogés. « Ces taux de refus ont augmenté progressivement tout au long de l’année 2020, et ne sont pas en lien direct avec la crise sanitaire, mais bel et bien avec les recommandations du HCSF. »

Les premières victimes de ces décisions sont les primo-accédants, selon les signataires de cette lettre, mais également les investisseurs. « Les investisseurs sont doublement affectés par ce durcissement, puisque les banques usent de leur marge de flexibilité de 15 % de leur production pour laquelle elles peuvent ne pas respecter ces recommandations, prioritairement pour l’achat de résidence principale. »

Vers un assouplissement des recommandations du HCSF ?

En conséquence, les acteurs du logement « soutiennent sans réserve a minima l’assouplissement de certaines de ces recommandations qui freinent le marché et ne répondent à aucun risque de défaillance de solvabilité. En particulier, dans un contexte de relance économique, les acteurs économiques que nous représentons, et les Français ont besoin de renouer avec leurs projets ».

Ils réclament une augmentation du taux de dérogation a minima à 30 %, « l’augmentation de la marge de flexibilité des banques de 15 à 30 % de leur production nous semble cruciale afin de leur laisser apprécier le risque et accorder au cas par cas davantage de crédits à des primo-accédants au potentiel évolutif et aux investisseurs dont la situation financière et professionnelle le permettrait au travers d’un reste à vivre suffisant. » Mais également une souplesse sur la durée du prêt à plus de 25 ans dans les opérations du PTZ et dans le neuf ainsi qu’un taux d’effort différencié pour les projets d’investissements.

« Ces recommandations viennent actuellement entraver le marché et ne tiennent pas compte de l’ensemble des critères pris en considération par les banques qui savent pertinemment, de façon très précise et multifactorielle comment limiter le risque pour l’emprunteur et pour elles-mêmes, selon les acteurs du logement. Ainsi, au-delà des normes réglementaires, les établissements bancaires ont défini un certain nombre de notions “épargne résiduelle”, “reste à vivre”, et mis ainsi en place leurs propres garde-fous. Pour maîtriser le risque, elles augmentent le reste à vivre, ou exigent une épargne de précaution plus importante. Faisons confiance aux acteurs du marché et rendons cette liberté aux établissements bancaires, en leur accordant plus de marge de manœuvre », concluent-ils.


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