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La crise sanitaire actuelle s’accompagnera déjà d’une crise économique. Le président de la République a annoncé que les loyers devaient être suspendus pour les petites entreprises en difficulté. Voilà qui interroge les détenteurs de société civile de placement immobilier (SCPI).
Ces produits investissent dans des biens immobiliers, la plupart du temps des bureaux et des commerces. Le porteur de parts perçoit une fraction des loyers proportionnelle à sa mise. A condition que ceux-ci soient versés… Dès le 20 mars, la société de gestion Corum l’Epargne a été la première à annoncer à ses clients qu’elle aurait « des difficultés cette année à tenir tous ses objectifs ». La société a choisi de différer les paiements de ses locataires les plus fragiles pour les aider à traverser cette mauvaise passe. Elle n’est pas la seule à opter pour cette stratégie.
Les professionnels du secteur se veulent néanmoins rassurants. « Il faut garder à l’esprit que 60 % à 70 % des teneurs de baux sont des grandes entreprises qui disposent de la trésorerie nécessaire pour faire face à la situation », assure Olivier Grenon-Andrieu, président du Groupe Equance, spécialisé dans la gestion patrimoniale. « Nous nous attendons à un choc violent, mais de courte durée avec une perte de loyers de l’ordre de 20 % à 30 % sur un trimestre », estime pour sa part Julien Vrignaud, directeur associé du comparateur Scpi-8.com.
Cependant, toutes les SCPI ne sont pas affectées de la même manière. « Les deux éléments à prendre en compte sont la qualité du locataire et le secteur d’activité », a indiqué sur son site Philippe Gourdelier, cofondateur de Patrimea. Les produits ciblant les commerces sont particulièrement à risque, de même que ceux spécialisés dans l’hôtellerie et le tourisme.
Des réserves généreuses
D’autres indicateurs peuvent renseigner sur la capacité d’une SCPI à encaisser le choc. A commencer par le report à nouveau (RAN), un ratio qui indique le montant de ses réserves. En effet, le gestionnaire peut décider de ne pas distribuer l’intégralité des loyers. « Les réserves servent à pallier les éventuelles variations de revenus pour les épargnants », explique Paul Bourdois, cofondateur de France SCPI. Prenons un exemple : la SCPI de bureaux Elysées Pierre, pilotée par la société HSBC REIM, possède un stock de réserve évalué à dix-sept jours (donnée à fin 2018, Primaliance). Cela signifie qu’elle peut supporter une absence totale de loyers de l’ensemble de ses locataires pendant deux semaines sans avoir à baisser son dividende.