Les taux des crédits immobiliers sont toujours bas, mais moins accessibles

Alors que la banque centrale américaine a préparé les esprits à une remontée des taux d’intérêt, en Europe le sujet n’est toujours pas d’actualité, malgré la hausse de l’inflation. Conséquence, les taux des crédits immobiliers restent à un niveau incroyablement bas. « C’est vrai que, aujourd’hui et au regard des chiffres de l’inflation (plus de 2 %), les taux auraient déjà dû remonter », admet Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole du courtier Meilleurtaux.

Au contraire, pour le mois de janvier, « les premiers barèmes reçus sont globalement stables ou très légèrement en baisse. Nous notons ainsi des moyennes autour de 1,25 % sur 25 ans, autour de 1,05 % sur 20 ans et 0,93 % sur 15 ans, soit plutôt plus basses qu’en décembre, les très bons dossiers restant quant à eux sous la barre de 1 % », ajoute-t-elle.

Trois banques sur six ont décidé de maintenir leurs taux, observe-t-on chez Pretto, un autre courtier en crédit. Selon ses premières estimations pour janvier 2022, les taux moyens sont de 0,88 % sur 15 ans, de 1,01 % sur 20 ans et de 1,19 % sur 25 ans.

« Le mois de janvier annonce donc que les banques, dans la lignée de décembre 2021, souhaitent attirer les emprunteurs grâce à des taux très favorables et atteindre les objectifs ambitieux fixés pour cette année », explique-t-on chez Empruntis.

Hausse de l’effort

Cependant, ce paysage idyllique pour l’emprunteur ne doit pas masquer un certain durcissement de l’accès au crédit. Les contraintes imposées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) se font ressentir. Chez Artémis courtage, la durée moyenne des prêts a augmenté de quatre mois (six mois pour les primo-accédants). Ce rallongement permet à la fois d’absorber les conséquences de la hausse des prix immobiliers et de contenir le taux d’effort (ou d’endettement) sous le seuil des 35 %.

Chez Cafpi, l’emprunt moyen atteignait en novembre 240 600 euros contre 238 700 euros en novembre pour les primo-accédants. Du côté des autres demandeurs, le montant moyen emprunté est en très forte hausse, avec 421 800 euros contre 389 700 euros en novembre. « Cette augmentation significative entraîne naturellement une hausse de l’effort nécessaire qui passe de 6,77 années de revenus en novembre à 7,16 années en décembre », note le courtier.

Autre tendance : l’augmentation des prix de l’immobilier engage toujours les banques « à rester attentives au risque pour chaque dossier de demande de crédit », prévient Cécile Roquelaure, directrice des études chez Empruntis. Un raidissement des banques que tous les courtiers constatent.

« Un dossier de crédit immobilier, surtout s’il est mal présenté, peut très vite, en tout cas plus facilement qu’il y a quelques mois, être refusé », observe-t-on chez Meilleurtaux. « Décrocher un prêt sans apport est devenu presque impossible », insiste Ludovic Huzieux, cofondateur d’Artémis courtage. Il conseille aux emprunteurs de démontrer leur capacité à épargner régulièrement. Ils doivent aussi prendre garde au saut de charges qui représente la différence entre le loyer qu’ils payent et leur future mensualité de prêt. « Si le premier est inférieur au second, l’écart devra impérativement être comblé par de l’épargne », juge Ludovic Huzieux.

Prix des logements

Pour le reste de l’année, il n’y a « pas de risque majeur sur les crédits aux particuliers », estime Maël Barnier. « Les OAT [obligations assimilables du Trésor] sont très légèrement en hausse et approchent les 0,30 %, mais cela reste un niveau très bas ; par ailleurs, la Banque centrale européenne maintient sa politique de taux très bas et sans changement de doctrine de sa part », constate-t-elle.

Plus que les taux d’intérêt, c’est la hausse des prix qui déterminera la capacité des Français à investir dans l’immobilier. « Les prix des logements vont être un sujet majeur de l’année, marquée par l’élection présidentielle : prix dans l’ancien, mais aussi prix de la construction en forte hausse, et la pression constante du volet énergétique sur le budget des ménages (factures d’énergie, rénovation énergétique) », anticipe Pierre Chapon, président de Pretto. De ce côté, pas de baisse en vue.