Que faire si votre copropriété a voté des travaux que vous ne pouvez pas payer ?

Pour Aline, copropriétaire dans les Yvelines, la facture va être lourde : l’assemblée générale de l’immeuble souhaite voter un ravalement isolant estimé à plus de 100 000 euros et si, à terme, les économies de chauffage devraient permettre une réduction des charges, il faut d’abord avancer la somme nécessaire. La quote-part d’Aline s’élèverait à 7 000 euros. « Même si j’arrive à bénéficier d’aides, la somme à débourser est élevée », s’inquiète-t-elle.

Nombre de copropriétés vont, elles aussi, devoir trouver des solutions que ce soit pour réaliser des travaux d’économie d’énergie ou plus simplement en raison du vieillissement des immeubles. L’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) rappelle que les deux tiers des copropriétés ont été construites avant 1970. Refaire l’étanchéité de la toiture, un ravalement ou encore remplacer une chaudière usagée ou des canalisations abîmées devient parfois indispensable.

Pour faire face à la dépense, la copropriété peut décider d’emprunter : il existe, en effet, des emprunts dits « collectifs » accordés à l’ensemble des copropriétaires. « La difficulté est que si un copropriétaire ne peut pas rembourser sa quote-part de crédit, il ne faut pas que les autres soient considérés comme solidaires », rappelle Danielle Dubrac, présidente de l’Union des syndicats de l’immobilier (Unis), qui fédère les administrateurs de biens.

Une réforme intervenue en 2012 et reprise dans l’article 26-8 de la loi du 10 juillet 1965 sur les immeubles bâtis évite ce type de situation : le prêt doit obligatoirement bénéficier d’une caution qui se substitue aux mauvais payeurs. L’emprunt collectif doit obligatoirement être proposé au vote des copropriétaires et il est ensuite mis en place par le syndic de l’immeuble.

Seuls les copropriétaires qui le souhaitent peuvent y adhérer, il n’y a pas de limite d’âge pour y souscrire et, contrairement à un crédit classique, l’assurance-décès n’est pas obligatoire. Seule contrainte : les copropriétaires doivent être à jour de leurs charges et renvoyer un formulaire d’adhésion au syndic.

Une seule banque propose un crédit

Pour autant, trouver un établissement bancaire qui accepte d’accorder un prêt collectif relève du défi. « Ce type de crédit nécessite un montage du dossier plus complexe qui peut décourager les banques », pense Eric Barbarit, directeur des métiers Copropriété et gestion locative chez Nexity. Un seul établissement bancaire propose ce crédit collectif : la Caisse d’épargne d’Ile-de-France. Cet établissement a repris les activités du Crédit foncier après l’absorption de ce dernier par le groupe Banque populaire Caisse d’épargne (BPCE).

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