Quel impact aura la crise sanitaire et ses deux confinements sur le marché immobilier ? (Fnaim) 1

Quel impact aura la crise sanitaire et ses deux confinements sur le marché immobilier ? (Fnaim)

Jean-Marc Torrollion
© D.R.

La Fnaim a réalisé un point conjoncture sur l’année 2020 dans ce contexte économique et sanitaire sans précédent. Elle estime que le marché du logement s’est montré assez résilient concernant les transactions, avec un volume en baisse, mais très proche du million de ventes et des prix qui résistent, toujours soutenus par le niveau très bas des taux d’intérêt.

Les conditions de visite et d’exercice des transactions n’ont pourtant pas été des plus faciles. « Entre mars et, mai, l’activité des agences a chuté de 80 %, explique Jean-Marc Torrolion, président de la Fnaim. Nous avons longtemps craint pour la survie de nombre de nos adhérents. Mais comme nous l’écrivions déjà en juin, nous gardions confiance dans l’intérêt des Français pour la pierre. »

« De fait, le volume de transactions est resté proche du million, à 980 000 opérations, d’après la Fnaim. Ce niveau élevé peut surprendre. Ce n’est pas forcément le ressenti le plus communément partagé, mais c’est à cause de l’effet loupe de Paris, où les transactions ont en effet chuté de 17 %. L’Île-de-France aussi a reculé. Il n’empêche, malgré la baisse générale de 8 % sur un an, le niveau national est resté supérieur à ceux de 2017 et de 2018. En outre, ces chiffres s’inscrivaient dans un mouvement de hausse ininterrompue depuis cinq ans. »

« En ces temps troublés, l’immobilier se confirme comme une valeur refuge pour les Français, assure Jean-Marc Torrolilion. Malgré les confinements, la situation économique incertaine, la pierre apparaît comme un investissement fiable et pérenne. »

De même, en valeur, les prix se sont non seulement maintenus, mais ils ont poursuivi leur progression, à +4 %, alors que, parallèlement, l’inflation est restée contenue à 0,2 %. Au niveau national, le prix moyen du mètre carré s’établit à 2 807 €. Plus précisément, à 3844 € pour les appartements (+5,3 %) ; et à 2276 € pour les maisons (+ 2,4 %).

Les prix continuent de grimper à Paris

Selon la Fnaim, à Paris, les prix continuent de grimper, de 3,4 %, pour atteindre, dans les appartements, les 10 534 € du m². En Île-de-France, la progression est de 5,4 %, à 6 270 € le m² pour les appartements, et 3 416 € pour les maisons. En province, les prix progressent plus modérément, de 3,3 %. Tandis que dans les DOM (hors Mayotte), ils augmentent de 1 %, alors qu’ils avaient augmenté de 2,6 % l’année précédente.

Le phénomène de résilience se traduit aussi dans l’évolution des prix selon la taille des villes, poursuit la Fnaim. L’année 2020 avait apparemment été celle de la revanche pour les communes rurales, devenues les coqueluches des ménages urbains cherchant à fuir le confinement. Cette attractivité tarde à se traduire en termes de prix. Ces localités ont simplement freiné leur érosion, en ne reculant en valeur que de 0,5 %, après avoir dégringolé de 10,3 % sur la décennie. « Cette fois, il convient plutôt de souligner une amorce de rééquilibrage. La campagne et les petites localités ont commencé à enrayer leur baisse, alors que leur dégringolade, constante depuis dix ans, s’opérait jusqu’alors à un rythme autrement plus soutenu. » précise Jean-Marc Torrollion.

En revanche, les métropoles régionales paraissent mieux portées par la tendance. Ce sont, d’une part, celles qui se classent entre la deuxième et la dixième place, et celles qui vont de la onzième à la cinquantième place. Rennes, Nîmes, Nantes et Montpellier ont ainsi vu leurs prix bondir, respectivement de 7,4 %, 6,2 %, 5 % et 4,5 %. Bordeaux reste la deuxième ville la plus chère de France, à 4 658 euros, devant Lyon (4 293 €).

« Mais il y a aussi des perdantes, comme Le Mans ou Rouen, où les prix baissent, d’après la Fnaim. Dans certaines de ces grandes capitales régionales, mieux vaut acheter que louer. C’est le cas d’Orléans, Marseille Dijon et Rouen. En 2021, les inconnues demeurent nombreuses. Ce qui paraît probable, c’est que les taux d’intérêt pour emprunter demeureront bas. Il est également possible de tabler sur une stabilisation des durées des crédits autour d’une moyenne de 21 ans. Pour le reste, notamment le moral des ménages, tout dépendra de l’ampleur de la crise économique. »

La Fnaim s’interroge sur la politique de logement du gouvernement 

Si la Fnaim tient à saluer l’infléchissement des recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) ou encore la disposition Kasbarian, dont l’objectif est de lutter efficacement contre les squats et ainsi défendre le droit de la propriété, elle s’interroge sur la ligne directrice du gouvernement quant à sa politique du logement, « pétrie de contradictions », notamment vis-à-vis des bailleurs.

La Fnaim craint l’après, et redoute notamment une pénurie de logements à moyen terme, sous l’effet combiné de la correction à venir du PTZ et du Pinel, de la baisse constatée de la construction neuve et d’une politique de lutte contre l’artificialisation des sols, notamment.

« La volonté politique affichée de densifier l’habitat pour répondre à la demande des Français en termes de logement se trouve, sur le terrain, en opposition avec les résistances des élus locaux et d’une partie de la population, explique Jean-Marc Torrollion. Les politiques souhaitent multiplier les logements collectifs et lutter contre l’artificialisation des sols. C’est légitime mais nous risquons l’impasse alors que la demande des Français pour la maison individuelle avec jardin reste forte, confortée par le confinement. Cette pénurie pourrait être amplifiée par l’exclusion, à horizon 2028, des logements du parc locatif privé portant les étiquettes F et G – 1,7 million, sur les 4,8 millions de logements très énergivores que compte la France – à moins d’un effort considérable d’investissement de la part des bailleurs, afin qu’ils consomment moins de 331 kWh/an/m² »

Accumulation de messages alarmants

Si la Fnaim loue certaines mesures décisives en 2020, comme l’ouverture de MaPrimeRénov’ aux copropriétés, elle regrette également l’accumulation des messages alarmants adressés par l’Etat ou les collectivités locales (explosion des taxes foncières, maintien de l’encadrement des loyers, soumission des loueurs en meublé professionnel aux cotisations sociales de travailleurs non-salariés, etc.).

« Nous nous inquiétons aujourd’hui de la situation paradoxale dans laquelle sont plongés les bailleurs, tiraillés entre des exigences environnementales croissantes et l’inadéquation des dispositifs d’accompagnement, et juge MaPrimeRénov’ encore insuffisante pour 61 % des bailleurs », explique la Fnaim.

« Dans l’immédiat, afin d’accompagner les bailleurs de locaux d’habitation F et G, au cœur d’une urgence absolue, la Fnaim réitère sa demande de doubler le plafond des déficits fonciers imputables sur le revenu, si le montant des travaux est composé pour 40 % de montant de travaux d’économie d’énergie (collectif ou individuel), de prévoir la déductibilité des travaux de rénovation des revenus fonciers en provenance de locaux professionnels ou commerciaux et d’affecter une part des fonds du Livret A au financement de la rénovation énergétique, avec une part majoritaire pour le logement privé. »

Par ailleurs, pour prévenir la sortie des biens F et G du parc locatif, la Fnaim suggère la création d’un nouvel instrument contractuel la « Vente en l’état futur de rénovation », assorti d’une réorientation pour le Denormandie dans l’ancien, vers l’ensemble du parc F & G. La Fnaim portera ses propositions auprès du groupe de travail lancé par le Gouvernement sur le financement de la rénovation, qu’elle salue. Elle invite enfin les collectivités locales à mieux se saisir des outils de l’urbanisme au service de la rénovation énergétique.


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