six armes pour reprendre le pouvoir face au syndic

Ces derniers mois, le droit de la copropriété a connu des évolutions réglementaires très importantes avec l’ordonnance du 30 octobre 2019 et son décret d’application n° 2020-834 du 2 juillet 2020.

Ces textes vont tous dans le même sens : un rééquilibrage du pouvoir entre le syndic et les copropriétaires. « L’évolution est favorable aux copropriétaires qui peuvent intervenir plus facilement. Il faut s’en saisir », confirme Emile Hagège, directeur général de l’Association des responsables de copropriété (ARC).

Mandaté lors de l’assemblée générale des copropriétaires pour gérer l’immeuble, le syndic dispose de pouvoirs importants pour engager des dépenses au nom de l’immeuble, appeler les fonds et il peut, parfois, prendre des décisions sans consulter les copropriétaires. Dans certains cas, il ne fait pas son travail, laisse les copropriétés à l’abandon et ces dernières voient leurs problèmes s’aggraver. Voici six armes permettant d’agir en cas de difficulté.

  • Engager une action contre un syndic qui ne fait rien

En cas d’inaction du syndic en place ou éventuellement de faute grave, le président du conseil syndical peut engager une action judiciaire à son encontre pour demander réparation du préjudice, selon les nouveaux alinéas de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 qui régit les copropriétés.

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Auparavant, il fallait d’abord voter le changement de syndic et demander à son remplaçant d’attaquer son confrère, ce qui était rarement entrepris. Pour que le président du conseil syndical puisse agir, l’assemblée générale doit d’abord lui donner un mandat, et les frais de procédure sont à la charge de l’immeuble. La résolution votée en assemblée pourra également prévoir un délai permettant de régler le litige à l’amiable avant d’engager une procédure judiciaire.

  • Utiliser l’Extranet pour récupérer les documents importants

Fini les multiples coups de fil pour récupérer le règlement de copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales, les contrats de l’immeuble ou les diagnostics techniques des parties communes.

Depuis juillet 2020, à la suite d’un décret du 29 mai 2019, le syndic doit mettre en ligne, sur un site appelé Extranet, une série de documents obligatoires pour que les copropriétaires puissent les consulter facilement. Les relevés de banque ou la liste des copropriétaires sont, quant à eux, consultables seulement par le conseil syndical, c’est-à-dire les copropriétaires élus par l’assemblée générale de copropriété pour les représenter.

Enfin, chaque copropriétaire dispose d’un espace sécurisé qui permet de vérifier les avis d’appel de fonds qui lui ont été envoyés ces trois dernières années.

  • Appliquer la pénalité en cas de retard dans le transfert des documents

Si le syndic n’a pas mis les documents obligatoires sur l’Extranet ou que ces derniers ne font pas partie des éléments consultables mais que le conseil syndical en a besoin dans sa mission d’assistance et de contrôle au syndic, il peut appliquer une pénalité de 15 euros par jour de retard. Cette somme vient en déduction des honoraires versés au syndic pour sa gestion. Le conseil syndical peut, en effet, demander à prendre connaissance de tout document, correspondance ou registre se rapportant à l’administration de la copropriété.

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Le syndic dispose d’un mois pour transmettre les pièces selon le décret n° 2019-503 du 23 mai 2019. Au-delà de ce délai, le conseil syndical peut déduire les 15 euros par jour des honoraires de gestion courante. Attention de vérifier dans les comptes que cette mesure a bien été prise en compte.

  • Faire convoquer une assemblée générale en cas de besoin

Lorsqu’un copropriétaire réalise des travaux qui modifient l’aspect extérieur de l’immeuble ou qui nécessitent de supprimer un mur porteur, il doit obtenir au préalable l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires. Reste que celle-ci a lieu une fois par an et il peut être important d’en convoquer une plus rapidement.

Jusqu’à présent, seul le président du conseil syndical ou un copropriétaire qui réussissait à rassembler 25 % des voix de l’immeuble pouvait demander une convocation. Désormais, un nouvel article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965 indique que tout copropriétaire peut convoquer une AG. Mais il doit le faire à ses frais, car une assemblée générale extraordinaire est payante contrairement à l’assemblée générale annuelle.

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A la rémunération du syndic, il faut également ajouter le coût d’envoi de la convocation. Afin de limiter les coûts, il est possible que plusieurs copropriétaires se regroupent s’ils ont besoin d’une assemblée. Le syndic informe le copropriétaire des frais liés à l’assemblée et il convoque l’assemblée générale dans les quarante-cinq jours qui suivent le paiement de ces frais.

Cette mesure comporte cependant des limites : l’assemblée générale ne peut concerner que les droits et obligations du ou des copropriétaires concernés. Le copropriétaire doit demander une assemblée générale par lettre recommandée avec accusé de réception au syndic et indiquer les points mis à l’ordre du jour.

  • Voter en assemblée coûte que coûte même par correspondance

S’exprimer en assemblée sur les résolutions présentées que ce soit pour des travaux, pour un changement de syndic ou toute autre décision est important. Si on ne peut pas se déplacer, il est désormais possible de voter par correspondance.

Un arrêté paru le 2 juillet 2020 fixe le formulaire nécessaire pour le vote. Pour chaque résolution, il faut cocher au choix la colonne « pour », « contre » ou « abstention ». Le formulaire doit être réceptionné par courrier au moins trois jours avant la réunion et il peut aussi être transmis par courriel. Dans ce cas, il est considéré comme réceptionné à la date d’envoi.

Certes, il ne sera pas possible de participer au débat qui apporte souvent des informations précieuses sur l’immeuble et cela ne remplacera donc pas la présence physique mais cela permet de donner son avis. « Il est également possible de participer à l’assemblée générale à distance par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique et, même si nous devons poursuivre la digitalisation du secteur, les syndics ont fait beaucoup de progrès pour tenir des assemblées générales à distance », estime Danielle Dubrac, présidente de l’Union des syndicats de l’immobilier (UNIS).

  • Faire appliquer le plafond de l’état daté

Lorsqu’un propriétaire vend son appartement, il doit fournir au notaire un récapitulatif de l’ensemble des charges liées au lot de copropriété. Cet état daté détaille les charges dues par le vendeur au syndic, celles à la charge de l’acquéreur et les avances déjà versées. Ce document est fourni par le syndic, qui le facture au propriétaire vendeur.

Les associations de défense des consommateurs avaient dénoncé des montants de facturation très élevés, parfois de 600 euros pour un travail d’une demi-heure, pour un syndic.

Désormais, depuis le 1er juin 2020, à la suite du décret du 23 février 2020, le montant de l’état daté peut être au maximum de 380 euros TTC. Vérifiez bien que ce tarif vous est appliqué même si votre contrat de syndic donne un autre chiffre. Attention de ne pas payer de pré-état daté parfois facturé par les syndics alors que ce dernier n’a pas d’existence légale.

  • Imposer des travaux d’accessibilité

Si vous avez besoin d’une rampe à l’entrée de l’immeuble pour un fauteuil roulant ou de tout autre équipement lié au handicap dans les parties communes, il sera plus facile d’obtenir gain de cause à partir du 31 décembre 2020.

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Le copropriétaire devra envoyer en recommandé au syndic une demande d’inscription de la résolution à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale avec un descriptif détaillé des travaux envisagés. Et l’accord de l’assemblée sera considéré comme acquis automatiquement sauf si elle s’oppose catégoriquement aux travaux.

Sans opposition, le copropriétaire attendra les deux mois liés à l’expiration du délai de contestation de l’AG et pourra démarrer les travaux. Ces derniers seront aux frais du copropriétaire concerné, même si rien n’empêche une copropriété de les prendre en charge si elle le souhaite.

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