Comment fonctionne l'expropriation d'utilité publique 1

Comment fonctionne l’expropriation d’utilité publique


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L’accession à la propriété est un rêve que nourrissent de nombreuses personnes. À l’heure actuelle, plus de 50% des Français sont propriétaires de leur logement, et ce chiffre pourrait augmenter au vu des taux très bas des crédits immobiliers pratiqués depuis de nombreux mois. Une fois propriétaire, qu’il s’agisse d’un logement ou d’un local commercial, vous ne pouvez plus être forcé de déménager contre votre volonté. En effet, le Code civil précise dans son article 545 que “nul ne peut être contraint de céder sa propriété…”. Les choses ne sont pourtant pas si simples puisque la phrase se poursuit par ces mots “… si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité”.

Il existe donc des cas de figure où vous pouvez être sujet à une mesure d’expropriation pour cause d’utilité publique. À noter qu’une telle procédure ne peut être engagée que par une personne dite publique, en l’occurrence l’État, des collectivités territoriales, des organismes HLM, des établissements publics… pour ne citer que les principaux acteurs utilisant généralement ce droit qui n’a rien à voir avec le droit de préemption.

Quelles raisons pour une expropriation pour cause d’utilité publique?

Bien évidemment, même l’État ne peut pas faire ce qu’il veut et décréter sommairement une expropriation pour cause d’utilité publique. Le droit fondamental de propriété étant très important au regard de la loi, cette procédure ne peut être engagée que pour des motifs bien précis. Le plus souvent, il s’agit de travaux liés à l’aménagement du territoire. La réalisation d’une ligne de métro ou de tramway peut par exemple justifier de démolir certains bâtiments. Il en va de même pour la création d’une zone artisanale ou industrielle, voire d’un lotissement.

Dans les villes moyennes, qui bénéficient d’un regain d’activité dans le secteur immobilier, certaines municipalités peuvent ainsi souhaiter étendre l’offre de logements disponibles. D’autres installations considérées comme d’utilité publique peuvent également aboutir à cette procédure. L’expropriation pour cause d’utilité publique peut également advenir pour des raisons de sécurité publique face à des risques naturels considérés comme majeurs, ou pour lutter contre l’habitat dégradé et insalubre. À noter également un point important: la personne expropriée peut l’être pour la totalité de son bien ou une partie seulement.

Phase administrative de l’expropriation pour cause d’utilité publique

Une fois le motif de l’expropriation justifié, les démarches proprement dites peuvent commencer. La première phase est purement administrative. Celle-ci se déroule en deux parties distinctes, à savoir une enquête publique visant à informer le public de l’action menée et une enquête parcellaire destinée à identifier le propriétaire du bien visé et l’en informer. C’est au préfet que revient la charge de prendre un arrêté pour ouvrir l’enquête publique. Pour cela, il se fonde sur le plan de situation du projet, une notice expliquant la nature de ce projet et la délimitation du périmètre visé par l’expropriation.

Le président du tribunal administratif désigne ensuite un commissaire-enquêteur qui va ouvrir l’enquête. Cette démarche doit être rendue publique (journaux, affichage en mairie…) et le public peut en prendre connaissance. Si le projet est reconnu d’utilité publique, une DUP (déclaration d’utilité publique) est prononcée par le préfet et affichée en mairie. Vient ensuite l’enquête parcellaire ouverte là encore par le préfet et menée par un commissaire-enquêteur. Le propriétaire du bien concerné se voit notifier de l’ouverture de cette enquête par un courrier recommandé avec accusé de réception. Un arrêté de cessibilité peut ensuite être pris au terme de l’enquête et la seconde phase peut alors débuter.

Phase judiciaire de l’expropriation pour cause d’utilité publique

Si le projet envisagé a bien été déclaré d’utilité publique, un accord à l’amiable peut être conclu avec le propriétaire du bien. Si aucun accord n’est trouvé, le juge de l’expropriation prend le relais et va prononcer une ordonnance d’expropriation, cette ordonnance étant transmise au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception. Dès cet instant, le bien est considéré comme public et ne peut plus être vendu, donné ou hypothéqué, même si l’occupant des lieux en conserve la jouissance. Il est alors important d’estimer la valeur du bien puisqu’une offre d’achat doit être transmise par la personne publique chargée de ce dossier.

L’indemnité doit correspondre à la valeur du bien et permettre à la personne expropriée de racheter un bien d’un montant équivalent. Il s’agit là de l’indemnité principale et elle est actée à la date de décision de la première instance. L’indemnité comprend aussi les éléments matériels du bien et potentiellement des indemnités dites accessoires, notamment s’il s’agit d’une expropriation partielle qui conduit à ce que le reste du bien (qui demeure au propriétaire) ne soit plus utilisable. Une fois les indemnités versées, une expulsion peut intervenir si les lieux sont toujours occupés.

(Par la rédaction de l’agence hREF)


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