Construire sans permis constitue-t-il un vice caché? 1

Construire sans permis constitue-t-il un vice caché?


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Il peut arriver que l’acheteur d’un bien immobilier constate un problème auquel il ne s’attendait pas une fois la vente conclue. S’il s’agit de ce que l’on qualifie de vice caché, il est alors en droit de se retourner contre le vendeur par le biais de l’action en garantie des vices cachés. À noter que pour être considéré comme tel, le problème ne doit pas être apparent et doit rendre impropre à l’usage le bien concerné ou en diminuer l’usage, à tel point que l’acheteur se serait désisté ou n’aurait pas payé le prix demandé initialement. Ce n’est certainement pas le cas le plus fréquent dans la liste des potentiels vices cachés, mais la construction sans permis en fait bel et bien partie. Il faut savoir qu’un bâtiment construit sans permis peut en effet faire l’objet de poursuites pénales dans un délai de six ans après la fin d’achèvement des travaux, et coûter cher. Un ordre de démolition peut même être prononcé, et des pénalités de retard allant de 7,50 à 75 euros par jour peuvent être appliquées en cas de non-application de la sanction.

Vente possible, mais reconstruction interdite

Lorsqu’une personne désire acquérir un bien immobilier, elle s’assure de l’état du bien avant de finaliser le projet. Ceci est d’autant plus vrai de nos jours que de nombreux diagnostics obligatoires sont nécessaires pour finaliser une vente. En revanche, il est rare qu’un acquéreur vérifie qu’un permis de construire a bien été déposé et accepté. Pourtant des fraudes existent, il arrive qu’un bien soit vendu alors qu’il s’agit initialement d’une construction sans permis. Cela peut avoir de lourdes conséquences, car si la totalité du bien ou une partie n’a pas obtenu ce permis, sa reconstruction sera impossible s’il venait à être totalement ou partiellement détruit (incendie, inondation, mouvement de terrain…). Dans ce cas de figure, l’acquéreur est donc en droit de se retourner contre le vendeur pour vice caché. Il s’agit néanmoins d’une action en justice qui peut s’avérer longue et onéreuse. Il est donc important de se renseigner en amont, notamment au niveau du cadastre de la ville.

Certains travaux ne nécessitent pas de permis de construire

L’urbanisme répond à des règles précises et qui peuvent changer d’une région, voire d’une commune, à une autre. Avant d’effectuer des travaux, il est donc important de se renseigner, notamment au niveau du PLU (plan local d’urbanisme) si votre commune en dispose, car un permis de construire n’est pas toujours obligatoire. Ainsi, pour un agrandissement de votre habitation de moins de 5 m², aucune autorisation n’est nécessaire. En revanche, si cette extension est comprise entre 5 et 20 m², il convient de déposer une déclaration préalable de travaux en mairie. En zone urbaine, cette extension peut même être de 40 m² (sauf si la surface totale dépasse alors les 150 m²). Un mur de moins de 2 mètres, une petite terrasse, une piscine de moins de 10 m², le ravalement d’une façade… ne nécessitent pas non plus de déclarations préalables de travaux, mais il peut y avoir des exceptions selon les communes. Alors, entre permis de construire, déclaration préalable et travaux libres, mieux vaut bien se renseigner en amont pour éviter toute mauvaise surprise.

(Par la rédaction de l’agence hREF)


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