Copropriété: modalités de gestion des parties communes 1

Copropriété: modalités de gestion des parties communes


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Dès lors qu’une habitation, qu’il s’agisse d’un immeuble ou d’une maison, comprend au moins deux logements appartenant à des propriétaires différents, elle est de facto une copropriété. Dans ce cadre, il faut distinguer les parties privatives des parties communes. Les premières appartiennent au propriétaire des lieux ou à son bailleur s’il s’agit d’un locataire. Quant aux parties communes, elles appartiennent à tous en fonction de leur quote-part (ou tantièmes). Ainsi, si un propriétaire possède la moitié d’un immeuble, sa quote-part est de 50%.

Les parties communes représentent une part importante d’une habitation. Il y a bien sûr les halls d’entrée, couloirs, escaliers et ascenseurs, mais aussi le sol de la copropriété, le gros œuvre qui regroupe les murs et toits, le réseau électrique, les différentes canalisations et les conduits de cheminée. Les éventuelles voies d’accès et parkings appartiennent également à ces parties communes, tout comme les cours et terrasses, mais celles-ci peuvent être attachées à un seul logement et accessibles uniquement pour un seul copropriétaire. On parle alors de partie privative et d’un droit de jouissance exclusif. 

Le syndic de copropriété, un élément essentiel

Même si elle n’est composée que de deux logements, une copropriété doit obligatoirement disposer d’un syndic de copropriété. Celui-ci est légalement le représentant du syndicat des copropriétaires, c’est-à-dire de l’ensemble des personnes détenant des quotes-parts de la propriété. À noter que pour les petites copropriétés, il n’existe pas forcément de syndicats de copropriétaires. Le syndic peut être un des propriétaires (en tant que bénévole), mais cette mission est généralement confiée à des professionnels, car elle exige des connaissances juridiques importantes. Il est donc essentiel de choisir un bon syndic de copropriété. Celui-ci est désigné par un vote lors d’une assemblée générale et doit obtenir la majorité absolue.

À noter que la durée du contrat peut varier d’un à trois ans au maximum, mais que celui-ci peut être reconduit. Au moment du choix du syndic de copropriété, il est conseillé de faire appel au principe de concurrence afin de trouver la meilleure offre possible, que ce soit en matière de coût ou de compétences. Une fois le syndic de copropriété en place, c’est à lui que reviennent la gestion des parties communes, mais aussi l’encaissement des charges annuelles dues par chaque copropriétaire et qui permettent de financer l’entretien et certains travaux. 

Parties communes: l’assemblée générale, un moment important

Dans la gestion d’une copropriété, l’assemblée générale annuelle est un moment essentiel. C’est tout d’abord l’occasion pour le syndic de copropriété de faire un bilan de l’année écoulée et d’évoquer les charges courantes. Le syndic a en effet pour rôle de présenter des devis de diverses entreprises pour assurer l’entretien des parties communes. Cela concerne l’entreprise de nettoyage, l’entretien des espaces verts, la gestion des poubelles, l’entretien d’une chaudière collective si la copropriété en est équipée… Chaque contrat n’est pas forcément renouvelé tous les ans, mais il est important de choisir la meilleure entreprise au meilleur coût pour ces travaux d’entretien courant.

À noter que dans les petites copropriétés, des accords sont souvent passés entre les copropriétaires pour effectuer certaines tâches, telles que sortir les poubelles ou nettoyer les escaliers par exemple. Pour toutes les interventions courantes, correspondant à la gestion au quotidien, le syndic de copropriété a pour mission d’agir en utilisant les fonds récoltés par le biais des charges de copropriété. Cependant il peut advenir que des travaux importants deviennent une obligation. La réparation d’une toiture, le ravalement d’une façade, le changement des canalisations, ou une rénovation thermique… autant de chantiers qui vont nécessiter un engagement financier des copropriétaires.

Là encore, les travaux seront soumis au vote lors d’une assemblée générale qui peut être extraordinaire s’il y a urgence. Après avoir étudié les devis présentés par le syndic, les copropriétaires choisiront celui qui leur convient à la majorité absolue, les frais étant partagés en fonction des tantièmes de chacun.

Les parties communes impliquent de respecter des règles

Si la gestion des parties communes incombe au syndic de copropriété, les copropriétaires sont tenus de respecter certaines règles. Le bien-vivre ensemble en fait partie. Des nuisances sonores ou olfactives répétées, même si elles proviennent des parties privatives, peuvent être sanctionnées en fonction du règlement général de la copropriété. Les parties communes ne doivent pas être encombrées. Sauf accord général, il est ainsi interdit d’utiliser un couloir pour stationner un vélo ou une poussette, voire entreposer du matériel.

Si un copropriétaire dispose d’une place de parking et qu’il souhaite y installer une prise pour véhicule électrique, il doit impérativement en faire la demande à la copropriété. Chaque copropriété possédant son propre règlement, il est indispensable de s’y référer et de le respecter. Il est également important de noter que même dans une partie commune à jouissance exclusive, une cour par exemple, certains travaux ne peuvent pas être entrepris sans un accord préalable voté au cours de l’assemblée générale.

(Par la rédaction de l’agence hREF)


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