Droit de surplomb dans l’immobilier: de quoi s’agit-il?

À ce jour, le parc immobilier français compte des millions de passoires thermiques, c’est-à-dire de logements dont les performances énergétiques sont mauvaises. La loi du 22 août 2021, dite loi Climat et Résilience, a décidé de prendre ce problème à bras-le-corps. Cette loi dispose notamment que certains logements particulièrement énergivores ne pourront plus être mis en location dans quelques années. Des travaux d’isolation devront donc être impérativement menés par les propriétaires s’ils veulent pouvoir continuer à louer leur bien. Cette loi pourrait donc conduire à un boom des ventes de logements à rénover. Pour faciliter les travaux d’isolation thermique, la loi Climat et Résilience autorise un droit de surplomb.

Les modalités techniques du droit de surplomb

L’article 172 de la loi Climat et Résilience instaure un droit de surplomb pour favoriser les travaux d’isolation dans l’immobilier (empiètement sur la propriété voisine pour un bâtiment en limite de terrain. Ce droit de surplomb ne peut pas s’exercer n’importe comment et ce dispositif est très encadré. Tout d’abord, les travaux doivent obligatoirement concerner l’isolation thermique du bâtiment. En aucun cas un ravalement de façade ne peut aboutir à un droit de surplomb. De plus, il doit être démontré qu’il n’existe pas d’autre solution qu’une isolation par l’extérieur permettant d’atteindre un niveau de performance énergétique égal, ou que cette autre solution présenterait un coût excessif. Techniquement, le surplomb ne peut excéder une épaisseur de 35 centimètres (sauf accord préalable entre les deux parties). Ce surplomb ne peut débuter qu’à une hauteur de deux mètres au-dessus du sol, du pied du mur ou du pied de l’héberge. Une hauteur qui peut là encore être revue à la baisse si un accord est trouvé. Ce droit de surplomb conduit aussi à un droit d’accès temporaire à la propriété voisine afin de pouvoir réaliser les travaux (pose d’un échafaudage par exemple).

Les modalités pratiques du droit de surplomb

Légalement, le monde de l’immobilier est très encadré, et le droit de surplomb ne déroge pas à cette règle. Ainsi, il faut respecter une procédure précise avant de se lancer dans des travaux d’isolation thermique par l’extérieur dans le cadre de ce droit de surplomb. Le propriétaire qui souhaite engager de tels travaux doit impérativement en informer le voisin, que ce soit pour le surplomb lui-même généré par la mise en œuvre du projet ou pour le droit d’accès à sa propriété. Le propriétaire voisin dispose alors d’un délai de six mois pour accepter les travaux ou s’y opposer. Une opposition qui ne peut pas être arbitraire et qui doit être fondée sur un motif légitime et sérieux. Ce sera alors à un juge de trancher et d’accorder ou non le droit de surplomb et d’accès à la propriété. Pour le fonds voisin concerné, il est important de souligner que la loi Climat et Résilience prévoit le versement d’une indemnité financière dont le montant n’a pas encore été fixé par décret.

(Par la rédaction de l’agence hREF)