Immobilier et urbanisme: comment fonctionne le PLU? 1

Immobilier et urbanisme: comment fonctionne le PLU?


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Le PLU, ou plan local d’urbanisme, définit les règles de référence en matière d’urbanisme et d’aménagement. Pour tout projet de construction ou de gros travaux, consulter le PLU et comprendre les différentes zones d’urbanisation et leurs sous-secteurs est indispensable. 

Définition et utilité du PLU

Le PLU a succédé au POS (plan d’occupation des sols) depuis le 13 décembre 2020. Concrètement, ce document est une pièce maîtresse à consulter pour tout projet de travaux et de construction. Celui-ci définit en effet, à l’échelle de la commune ou d’un groupement de communes, les règles et les modalités de mise en œuvre à respecter pour l’aménagement et l’utilisation des sols du territoire. Il a vocation à déterminer les conditions de l’aménagement du territoire, en harmonie avec les préceptes du développement durable. Et ce, tout en prenant en compte les besoins de construction et de réhabilitation concernant les logements, les équipements publics, les activités économiques, touristiques, culturelles et sportives. Il s’agit donc d’un document réglementaire, qui est notamment à consulter pour s’assurer de la faisabilité d’un projet immobilier (construction et travaux d’envergure).

Dans un PLU, sont représentées des zones qui vont vous donner deux informations essentielles. La première est matérialisée par une partie graphique (sous forme de cartes de la commune) et concerne les zones constructibles ou non au sein d’une commune, ou plus largement d’un territoire. La seconde est réglementaire, et décrit précisément la réglementation applicable à la constructibilité pour chaque zone: implantation, contraintes architecturales, hauteur maximale des bâtiments… Il est obligatoire de se conformer à ces spécifications sous peine de ne pas obtenir de permis de construire, ou de se voir appliquer d’importantes sanctions selon ce qui sera considéré comme une infraction (de la mise aux normes à la destruction du bien).

Les zones d’urbanisation réglementées dans le Code de l’urbanisme

Il existe quatre zones principales définies et réglementées par le Code de l’urbanisme:

  • la zone A, ou zone agricole
  • la zone AU, ou zone à urbaniser
  • la zone N, ou zone naturelle
  • la zone U, ou zone urbaine

La zone A est une zone par essence non constructible pour un logement, ceci afin de préserver les terres agricoles.

La zone AU, au contraire, couvre des secteurs ouverts à l’urbanisation, et donc constructibles, sans contraintes majeures liées aux espaces naturels. Dans cette zone, on retrouve des zones AU immédiatement urbanisables (appelées 1AU), car disposant d’infrastructures d’assainissement à proximité, et des zones AU urbanisables à long terme (appelées 2AU). Pour cette deuxième catégorie, l’urbanisation est tributaire d’une modification ou d’une révision du plan local d’urbanisme.

La zone N, regroupant les zones naturelles et forestières, demeure inconstructible. Cette interdiction de construire peut être motivée par plusieurs motifs: préservation des sites en premier lieu (pour des raisons écologiques, esthétiques)… et prévention de risques éventuels, comme les inondations naturelles.

Enfin, la zone U, qui définit la zone urbaine: il s’agit de la zone la plus propice si vous envisagez une construction, car il s’agit par définition d’une zone déjà urbanisée, raccordée aux infrastructures et services nécessaires (voies publiques, eau, électricité…). Il faut toutefois s’assurer qu’il n’y a pas de réserves ou de clauses de protection sur certains sous-secteurs spécifiques de la zone urbaine en question.

Les sous-secteurs et l’accès au PLU

Au sein de ces quatre principales zones, il existe une pluralité de sous-secteurs qui peuvent avoir une dénomination différente selon la commune à laquelle ils sont rattachés. Ainsi, pour bien lire un PLU, il faut d’abord localiser votre parcelle, ou future parcelle, sur le plan de zonage. Soyez ensuite attentif au règlement (écrit et graphique) correspondant à cette zone, et lisez bien les légendes! Par ailleurs, certaines communes ne disposent pas de PLU (rendu non obligatoire depuis décembre 2000). Dans ce cas, il faut alors consulter les cartes communales. S’il n’y a ni PLU ni carte communale, le document officiel de référence est alors le RNU (Règlement National d’Urbanisme).

La plupart des PLU et autres documents réglementaires se trouvent en ligne, sur le site officiel de la commune rattachée. Mais il peut être au demeurant utile de prendre rendez-vous avec le service d’urbanisme dont dépend la commune ou le territoire sur lequel vous souhaitez réaliser votre projet immobilier, afin de vous informer plus en détail des spécificités éventuelles de la zone ou du sous-secteur. 

(Par la rédaction de l’agence hREF)


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