Location vide: conseils pour réduire l’imposition

Outre des taux d’intérêt très bas depuis plusieurs années, l’investissement dans l’immobilier séduit de plus en plus, car il apporte certaines garanties à long terme. La pierre est ainsi une valeur sûre et cela explique en partie un intérêt grandissant pour l’investissement locatif. Ce marché est en plein essor, que ce soit pour des appartements ou des maisons. Posséder un ou plusieurs logements à mettre en location permet de s’assurer des revenus complémentaires non négligeables. Néanmoins, cela représente un coût important à la base et il ne faut pas oublier que cet investissement est également soumis à l’imposition. Les revenus locatifs sont en effet taxés à hauteur de 17,2% en ce qui concerne les prélèvements sociaux. À ces frais s’ajoute l’impôt sur le revenu qui varie en fonction de la tranche d’imposition à laquelle vous appartenez. Avant de vous lancer dans un investissement locatif, il est donc important de choisir le bon régime fiscal et notamment de savoir s’il vaut mieux opter pour le micro-foncier ou le régime réel dans le cadre d’une location vide appelée également location non meublée.

Le régime micro-foncier

Parfait pour ceux réalisant des investissements locatifs de petite envergure, le régime micro-foncier est un dispositif fiscal très simple et qui permet de réduire de manière significative ses impôts. Concrètement, le régime micro-foncier permet de ne payer des impôts que sur 70% des revenus générés par une ou des locations vides. Si votre investissement vous rapporte 10.000 euros par an, vous serez donc imposé seulement sur 7.000 euros de revenus. Il est néanmoins nécessaire de souligner un point très important, c’est que le régime micro-foncier ne peut s’appliquer que dans la limite de 15.000 euros de revenus locatifs par an. Au-delà de ce seuil, vous passez obligatoirement au régime réel (voir ci-dessous). À noter également que le régime micro-foncier est un engagement pris par le propriétaire pour une durée minimale de trois ans. Une donnée importante à prendre en compte avant d’opter pour ce dispositif.

Le régime réel de la location vide

Si vos revenus locatifs excèdent 15.000 euros par an, pas de question à vous poser en termes d’imposition, vous êtes automatiquement affilié au régime réel. Celui-ci permet de déduire de vos impôts différentes dépenses liées à votre investissement locatif. Ces dépenses vont être déduites de l’ensemble des revenus perçus sous forme de loyer et qui constituent le revenu brut foncier. Parmi les dépenses pouvant être déduites de ce revenu brut foncier, les principales sont les frais de gestion, l’entretien du logement et les éventuelles réparations, les travaux visant à améliorer le logement, la taxe foncière et certains autres impôts, les intérêts d’emprunt… Si l’ensemble de ces dépenses conduit à un déficit sur l’exercice fiscal écoulé, vous pouvez déduire ce déficit de votre déclaration de revenus dans la limite de 10.700 euros par an. Pour reprendre l’exemple précédent, si vos revenus locatifs s’élèvent à 10.000 euros, mais que vous avez 4.000 euros à déduire de ce revenu brut foncier, l’imposition sera calculée sur 6.000 euros seulement. Là encore, l’affiliation au régime réel est un engagement sur une durée minimale de trois ans. Avant de vous lancer dans un projet immobilier, veillez donc à bien choisir le bon régime pour votre investissement locatif afin de bien calculer votre budget.

(Par la rédaction de l’agence hREF)