De l’importance de la surveillance des marchés immobiliers
Souvent détectées trop tardivement, les bulles immobilières sont pourtant des phénomènes fréquents qui ont des conséquences dévastatrices sur l’économie dans son ensemble. On se souvient de la crise des subprimes de 2008, née des difficultés de paiement des ménages américains à revenus modestes à rembourser leurs emprunts hypothécaires en croissance débridée. Si la genèse de la crise se cantonnait aux emprunts et marchés immobiliers seuls, le tremblement s’est ressenti massivement jusque dans les marchés financiers, dû à l’accroissement soudain de l’aversion au risque des banques et des investisseurs. La confiance au sein du système financier a été profondément ébranlée, menant à des pertes abruptes de liquidités de marchés financiers et à leur quasi-paralysie suivies d’interventions massives des banques centrales.
C’est pourquoi, en particulier pendant ce temps de crise, la surveillance des marchés immobiliers est cruciale. À cet effet, cette étude analyse la dynamique des prix de l’immobilier résidentiel dans les huit plus grandes métropoles françaises et caractérise les bulles immobilières dans ces régions. Le modèle utilisé, sur les données mises à disposition par la DVF(1) entre 2014 et 2019, permet de détecter les territoires dans lesquels les dynamiques des hausses de prix sont si vives que les prix en seraient surévalués, et par conséquent, à caractères non durables.
Quand la croissance des prix devient toxique
La hausse de la valorisation d’actifs immobiliers s’inscrit dans un cycle naturel de vie d’un actif immobilier. Toutefois, quand subsiste un écart important et persistant entre la perception de la valeur fondamentale d’un bien et certains déterminants économiques, la valorisation des actifs peut être amplifiée. C’est cette survalorisation que l’on caractérise de bulle.
La formation d’une bulle peut s’expliquer par un déséquilibre entre offre et demande de biens. Il peut être induit par certaines configurations conjoncturelles. À titre d’exemple, les variations des taux d’intérêt des emprunts sont inversement corrélées aux prix des actifs. La forte demande peut être la conséquence de phénomènes sociologiques tels qu’induits par un mimétisme comportemental.
© Source : Données Insee, calculs iread
Mécanisme de formation des bulles
Le scénario de constitution d’une bulle est commun à toutes les bulles historiques et se divise en cinq actes : le déplacement, le décollage, l’exubérance, l’étape critique et le krach.
La croissance, au départ souvent justifiée, débute avec une « nouvelle opportunité » – marché, innovation technologique, changement politique – ayant pour point commun la quête de nouvelles opportunités d’investissement et de rendements supérieurs. En conséquence, les prix augmentent et l’expansion du crédit gonfle la bulle. De fait, les investisseurs se précipitent sur le nouvel objet leur offrant l’opportunité de s’enrichir rapidement à des risques perçus moindres, mais en réalité plus grands à terme.
Et à un certain point, les marchés cessent de croître, en général à cause d’une augmentation des coûts du crédit et d’un tarissement de l’apport d’argent frais, ce qui induit que les individus ayant investi ne sont plus aussi solvables. Cela entraîne des défaillances qui n’étaient pas anticipées, qui elles-mêmes généreront du dégoût, voire du discrédit pour les objets précédemment convoités. Enfin, la panique, autoalimentée, viendra faire éclater la bulle.
Quels enseignements ?
L’analyse sur la dynamique des prix est naturellement discriminée par typologie d’actifs. En l’espèce, il apparaît que huit arrondissements parisiens, le Grand Paris, Lyon, Nantes ainsi que Bordeaux et sa métropole obtiennent le statut de bulle critique(2) , et ce, quelles que soient les spécificités(3) des appartements.
En ce qui concerne les maisons, seules quelques régions montrent des signes de bulles faibles, en particulier concernant le secteur des logements de grande superficie (cinq pièces et plus) : le taux de croissance des prix est plus faible que dans le secteur des appartements. On notera qu’aucune région ne montre de signe de bulle au stade critique.
Bordeaux dans les bulles ?
À Bordeaux, le volume de logements suit une tendance à la hausse depuis de nombreuses années : près de 14 000 logements supplémentaires ont émergé entre 2006 et 2016. On compte +7,4 % de résidences principales supplémentaires. Le volume de résidences secondaires passe quant à lui de 2 456 unités en 2006 à 7 058 unités en 2016.
Comment cela se traduit-il en termes démographiques ? Le taux de croissance annuel moyen de la population tourne autour de 4 % depuis 2006. Parmi les Bordelais, on dénombre de plus en plus de cadres (+17 % entre 2011 et 2016) et de chefs d’entreprise (+27 %), individus disposants d’un fort niveau de revenu.
La disponibilité à payer croissante des individus induit une hausse de la demande, et compte tenu de l’inertie de l’offre à s’adapter, cela entraîne une hausse du prix des surfaces habitables.
C’est donc sans grand étonnement que la ville de Bordeaux apparaît comme étant un territoire dans lequel existe une bulle sur le prix des logements. En particulier :
- les logements de grande taille dans Bordeaux sont diagnostiqués comme ayant le statut de bulle critique : une des signatures de cette bulle est à trouver dans les prix passant de 3 144€/m2 en juin 2016 à 4 112€/m2 en juin dernier, soit une hausse annuelle de 9 % sur trois ans ;
- les logements de petite taille dans la métropole bordelaise sont également dans une bulle de statut « critique » : de plus, le prix des appartements d’une pièce augmente de 10 % par an entre juin 2016 et juin 2019 ;
- les logements de petite taille à Bordeaux sont, quant à eux, sous surveillance : une croissance des prix de 8 % par an sur les appartements d’une pièce, et de 11 % par an sur les deux pièces.
© Source : Données Insee, calculs iread
(1) La base de données DVF (demande de valeur foncière) contient des informations sur les changements de propriétés, y compris la valeur du bien déclarée, ainsi que d’autres caractéristiques, notamment notariales et cadastrales.
(2) Étant donné les critères tels que définis dans l’analyse.
(3) Nombre de pièces.
(4) Catégorie définie de l’Insee telle que cadres et professions intellectuelles supérieures.
(5) Catégorie définie de l’Insee telle qu’artisans, commerçants et chefs d’entreprises.
Étude issue du dernier magazine Business Immo 167.
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