Le marché parisien toujours aussi attractif pour les investisseurs (Savills)

Paris
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Selon Savills, les rendements pour les actifs prime de bureaux et de logistique devraient poursuivre leur baisse à l’échelle européenne cette année, avec une compression respective attendue de 10 et de 25 points de base. Ils s’inscrivent donc toujours à des niveaux historiquement bas. En moyenne, les rendements des bureaux prime ont enregistré une légère baisse de 4 points de base sur un an au premier trimestre 2021, à 3,58 %. Sur une base annuelle, ces rendements se sont tassés de 40 points de base à Oslo, de 30 points de base à Milan et de 20 points de base à Paris et Hambourg.

En dépit des compressions observées au cours de l’année écoulée, des marchés comme Paris ou Varsovie demeurent très attractifs. Ils affichent les valorisations les plus attrayantes d’Europe continentale, grâce à la résilience des loyers prime, à la marge pour une légère compression supplémentaire des rendements et au niveau attractif du spread avec les taux obligataires. Ils apparaissent toutefois plus élevés que ceux du marché londonien, dont les valorisations apparaissent désormais décotées. « Londres présente une décote par rapport aux marchés d’Europe continentale, le rendement dans la City restant inchangé à 4 %. Alors que les rendements dans les centres d’affaires à Paris ont baissé au second semestre 2020 avant de se stabiliser à 2,75 % au premier trimestre, ils ont continué de baisser de 10 points de base à Varsovie, à 4,6 %. Ils pourraient diminuer de nouveau au cours des 12 prochains mois », précise Mike Barnes, European Commercial Research Associate de Savills

La plus forte compression des rendements s’observe dans le secteur de la logistique, reflétant l’impact des montants considérables de capitaux qui se disputent les rares opportunités proposées sur le marché. Les rendements prime dans ce secteur sont ainsi passés en moyenne de 4,5 % au premier trimestre 2020 à 4,3 % en fin d’année, avant d’enregistrer une contraction supplémentaire de 5 points de base au premier trimestre 2021, à 4,25 %.

Le rendement moyen des actifs résidentiels prime a, quant à lui, chuté de 120 points de base depuis 2012 pour atteindre un plus bas historique de 3,24 % en 2020. Au premier trimestre 2021, les rendements nets des actifs résidentiels prime s’échelonnaient de 2,4 % à Berlin à 5,0 % à Varsovie.

« Les immeubles de premier plan dans l’ensemble des secteurs vont continuer de concentrer la demande ; cette concurrence devrait entraîner une nouvelle compression des taux de rendements. La demande d’actifs prime dans les segments résidentiel et logistique est selon nous vouée à rester particulièrement élevée, de même que celle de bureaux prime bien situés assortis d’un bon profil ESG. En revanche, il faut s’attendre à ce que les actifs plus anciens qui nécessitent un investissement important pour être rénovés ou convertis deviennent de plus en plus difficiles à vendre au meilleur prix et à ce qu’un nombre croissant d’investisseurs restent à l’écart d’actifs qui ne leur semblent pas durables », indique Thomas Canvel, directeur opérationnel du département investissement de Savills France.

Selon le cabinet de conseil, les investisseurs actent la nette montée de la vacance tout en en faisant une analyse fine et circonstanciée. Les taux de vacance du secteur des bureaux ont augmenté de 170 points de base en moyenne au cours des 12 mois, pour s’établir à 7,1 % sur l’ensemble des marchés européens. L’optimisme semble toutefois gagner les utilisateurs et plusieurs remises sur le marché de surfaces sont annulées. Cette tendance est susceptible de s’amplifier au cours du premier semestre 2021 alors que les entreprises commencent à se projeter au-delà de la pandémie. 

« Compte tenu de l’abondance de capitaux qui ciblent l’immobilier, le total des investissements devrait à minima atteindre le niveau de l’an dernier, à 258,3 Mds€, inférieur d’environ 10 % à la moyenne quinquennale », conclut Eri Mitsostergiou, directrice de la recherche européenne chez Savills.