Valeur refuge par excellence, la pierre peut-elle flamber au point de donner naissance à une bulle financière qui, en éclatant, se traduirait par la fuite des acheteurs et l’effondrement des prix ? Même si, comme le souligne Philippe Crevel, économiste spécialiste de l’immobilier, « nous ne sommes pas tout à fait dans ce scénario », le décor semble planté pour qu’il se matérialise.
Plusieurs éléments plaident en ce sens : un marché du logement en pénurie chronique, des mises en chantier qui diminuent et un mètre carré qui ne cesse d’augmenter. De sorte que Les particuliers auront de plus en plus de mal à acheter − qui plus est si le chômage augmente et que les banques se montrent plus restrictives sur les dossiers de crédit. Or, l’éviction des particuliers − et notamment des primo-accédants − du marché, rendus incapables d’acheter compte tenu des prix du mètre carré, représente un danger réel, explique Laurent Quignon, responsable de l’économie bancaire chez BNP Paribas.
Liquidités abondantes
« Cet effet d’éviction pourrait ne laisser sur le marché que des professionnels ou des investisseurs à la recherche d’une plus-value », explique-t-il. Or, c’est la définition même du phénomène : « On parle de bulle lorsque le niveau des prix et leur évolution ne sont justifiés que par des anticipations de plus-value future », ajoute-t-il, que ces anticipations soient fondées ou non.
A la recherche d’actifs considérés comme modérément risqués, les investisseurs vont créer une augmentation « exagérée » des prix
Ce risque est d’autant plus important que les liquidités abondantes injectées dans l’économie vont venir massivement alimenter la demande des investisseurs pour la pierre. « Le bilan de la BCE va augmenter de 50 % cette année, rappelle Patrick Artus, chef économiste chez Natixis, du fait des mesures de soutien des banques centrales liées à la crise du Covid. »
Or, les acteurs économiques ne vont pas conserver ces liquidités sous forme de monnaie. A la recherche d’actifs considérés, – à tort ou à raison – comme modérément risqués, les investisseurs − y compris les investisseurs institutionnels − qui pourraient accroître leurs allocations d’actifs dans l’immobilier − vont créer une augmentation « exagérée » des prix, analyse-t-il. La pierre, rappelle Philippe Crevel, peut aussi jouer le rôle de valeur refuge pour les ménages en période de récession et de crise économique, contribuant, là aussi, à faire monter les prix à l’excès.