Les actifs core devraient connaître les perspectives les mieux orientées (Primonial REIM) 1

Les actifs core devraient connaître les perspectives les mieux orientées (Primonial REIM)

Les actifs core devraient connaître les perspectives les mieux orientées (Primonial REIM) 2

Henry-Aurélien Natter
© D.R.

Primonial REIM vient de publier une étude qui revient notamment sur les perspectives des marchés du bureau, du commerce, du résidentiel, de la santé et de l’hôtellerie. Selon le département Recherche & Stratégie de Primonial REIM, les marchés des bureaux en Europe disposaient globalement d’assez bons fondamentaux pour affronter la crise actuelle. La faiblesse des taux de vacance constatée sur une majorité de marchés européens était un point fort.

Toutefois, ces bons fondamentaux se sont dégradés. De plus, les faillites et les risques de destruction d’emplois constituent des freins en défaveur de la demande placée. La maîtrise des livraisons dans les cinq prochaines années de l’offre à venir restera stratégique pour ne pas créer de déséquilibre (suroffre).

« Les actifs/marchés “core” avec des locataires solides et des baux longs devraient connaître les perspectives les mieux orientées sur la valorisation et la croissance future des loyers alors que les actifs les moins sécurisés pourraient connaître des corrections (emplacements secondaires, vacance importante) ce qui pourrait impacter la capacité de ces biens/marchés à délivrer un haut niveau de performance à moyen terme, selon Henry-Aurélien Natter, responsable recherche de Primonial REIM. À court terme, une nouvelle hiérarchie des taux semble dorénavant actée selon les fondamentaux de chaque marché en Europe. »

Sur le commerce, les nouvelles mesures de restrictions (couvre-feu, fermetures de nombreux commerces, mesures de confinement) devraient à nouveau avoir un impact sur la consommation à l’échelle de la zone euro.

« Nous pensons que les commerces alimentaires de proximité et les supermarchés devraient être les formats qui seront le moins touchés. À l’inverse, les centres commerciaux, surtout ceux dans les localisations secondaires, devraient connaître d’importantes baisses de chiffres d’affaires. La hausse rapide des ventes en ligne oblige donc de plus en plus d’entreprises à accélérer leur transition digitale pour limiter les effets d’une concurrence asymétrique avec les pure players du e-commerce. Les actifs en pied d’immeuble sur les marchés européens les plus “core” devraient connaître les perspectives les mieux orientées sur la valorisation et la croissance future des loyers alors que les centres commerciaux pourraient connaître de nouvelles corrections (emplacements secondaires, vacance importante) impactant leur capacité à délivrer une performance stable à moyen terme. » À court terme, une nouvelle hiérarchie des taux a été actée selon les différents formats et sur l’ensemble des marchés européens.

Pour le résidentiel, si la question d’une correction ponctuelle des valeurs peut se poser pour certains marchés, les fondamentaux du marché en zone euro militent pour un maintien des valeurs dans une très grande majorité des métropoles européennes.

« Pour l’heure, nous pensons que la croissance des prix du résidentiel en zone euro devrait se maintenir (+4 % en 2020 et +2,5 % en 2021) en raison d’une corrélation moins forte au cycle économique que les autres actifs. En cas de correction, nous pensons que l’impact sera limité dans le temps en raison de la pression démographique (accentuée par l’arrêt temporaire de l’offre neuve) et les mesures pour assurer la liquidité du marché. Toutefois, la prolongation d’un environnement économique récessif viendrait impacter le revenu des ménages et donc leur capacité d’endettement, et pourrait avoir un impact négatif sur les prix du résidentiel. Les marchés des grandes métropoles européennes ont des perspectives de performance en capital et locative bien orientées à court et à moyen terme. »

Santé : un besoin de renforcer l’offre actuelle

La crise du Covid-19 a mis en lumière l’importance des systèmes de santé pour les populations européennes et les enjeux à court, moyen et long termes, selon Primonial. L’une des limites qui est apparue nettement est le besoin de renforcer l’offre actuelle pour les seniors.

« Cela nécessitera de très importants investissements que devront porter les secteurs public et privé, d’autant plus que la pression démographique – indépendamment des menaces virales – restera forte pour les années à venir. Pour l’heure, même si les volumes d’investissement devraient être moins conséquents que les années passées, nous pensons que cette baisse est principalement due à un manque d’offre sur le marché et ne résultant pas d’un processus de défiance des investisseurs. Par conséquent, les taux de rendement “prime” devraient se comporter de façon similaire à ce qui sera constaté pour le résidentiel. »

Enfin, le secteur du tourisme a été fortement impacté lors du premier confinement, mais semble plus résilient pour affronter la seconde vague de fin d’année. Les perspectives pour 2020 seront négatives, mais le secteur semble aujourd’hui mieux préparé pour affronter de nouvelles vagues.

« Un rebond des principaux indicateurs du secteur est donc anticipé pour 2021 pour : le taux d’occupation, le prix moyen et le RevPAR. Concernant les taux de rendement “prime” hôtelier, certains actifs ne devraient plus connaître de décompression alors que d’autres marchés peuvent enregistrer de nouveaux ajustements. »

D’autre part, lors du premier confinement, les segments économique et milieu de gamme ont réussi à mieux poursuivre leur activité auprès de la clientèle domestique que les segments haut de gamme/luxe fortement pénalisés par l’absence de la clientèle internationale. Cette tendance devrait se renforcer lors de la vague de fin d’année. « À court terme, le comportement de la clientèle domestique joue de plus en plus le rôle de juge de paix, car elle permet à certains segments d’afficher des taux d’occupation nettement supérieurs à la moyenne. Après une certaine défiance, les acquisitions opportunistes de la part des investisseurs pourraient vite se développer avec la confirmation de l’efficacité d’un vaccin et la réouverture progressive des frontières. »


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