Les conditions d’accès au crédit immobilier se durcissent

Entre 100 000 et 150 000 ménages pourraient être privés de crédit immobilier, en 2020, a estimé l’économiste Michel Mouillart lors de la présentation, le 29 janvier, du bilan 2019 de l’Observatoire des crédits aux ménages, une étude annuelle réalisée à la demande de la Fédération bancaire française (FBF). Dans sa ligne de mire : le durcissement en cours des conditions d’accès pour les emprunteurs. Dans un communiqué du 3 février, la Banque de France s’est voulue plus mesurée : « L’accès au crédit immobilier sera maintenu et le crédit continuera de croître, en France, sur des bases plus saines et plus durables. »

L’année 2019 a été, en la matière, florissante. Les montants des crédits immobiliers accordés ont atteint 258 milliards d’euros, soit 21 % de plus qu’en 2018. Une en­volée qui s’explique par le niveau record des transactions immobilières (plus d’un million dans l’ancien) et, surtout, des taux historiquement bas, accordés pour de longues durées. La moyenne s’est établie à 1,13 % dans l’ensemble, et à 1,33 % pour les crédits sur vingt-cinq ans, selon les chiffres de l’Observatoire crédit logement.

Un taux d’endettement plafonné à 33 %

Dès les premiers jours de 2020, cependant, les banques ont serré le robinet du crédit facile, à la demande du Haut Comité de stabilité financière (HCSF), instance présidée par le ministre de l’économie. Cette institution leur a recommandé de ne plus accorder de prêts d’une durée supérieure à vingt-cinq ans, ce qui était le cas de 5 % des prêts souscrits en 2019. Elle demande aussi de ne pas dépasser le taux d’effort (endettement par rapport aux revenus) de 33 % pour tous les emprunteurs. Près de 25 % étaient dans ce cas, en septembre 2019, notamment bon nombre d’investisseurs achetant un bien pour le louer.

Cette fois, l’alerte du HCSF s’est accompagnée, contrairement aux précédentes, de menaces de sanctions, comme rendre ces recommandations obligatoires ou exiger des prêteurs davantage de fonds propres. Pour éviter une rupture trop brutale, le HCSF tolère encore que 15 % des dossiers dépassent ces deux critères, avec l’objectif de favoriser les primo-accédants, mais pas les investisseurs.

«  Les plus pénalisés sont les jeunes avec de petits salaires »

Si ces recommandations sont suivies à la lettre, le nombre d’emprunteurs devrait, comme l’a calculé M. Mouillart, reculer de 10 % en 2020, soit entre 100 000 et 130 000 ménages sur le 1,33 million qui a, en 2019, acheté un logement, qu’il soit ancien (un million) ou neuf (330 000). La réduction de la durée moyenne des crédits nouvellement souscrits est déjà, en ce début du mois de février, mesurable : cinq mois de moins qu’en décembre 2019, à 227 mois (soit dix-huit ans et onze mois). Le montant moyen de l’apport personnel est, lui, en hausse de 11 % depuis le 1^er janvier 2020.