Marché immobilier : le service, atout majeur du résidentiel « alternatif »

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Les tendances sociétales et sociodémographiques constituent un puissant catalyseur pour l’immobilier résidentiel dit « alternatif ». Qu’il s’agisse du « coliving », des résidences étudiantes ou des résidences services seniors (RSS), les mutations de nos modes de vie structurent la demande. Et dans ces trois cas, ce sont les besoins spécifiques des occupants à une étape transitoire de leur vie, professionnelle ou privée, qui font la particularité du résidentiel alternatif en tant que classe d’actifs : un modèle d’habitat fondé sur l’usage du bien et sur la valeur ajoutée des services fournis par les opérateurs aux résidents.

Né aux États-Unis au début des années 2000, le coliving est passé en France d’un stade embryonnaire à un essor marqué ces dernières années. Comment se définit-il ? Un nouveau mode de co-habitat entre locataires qui se démarque des formes de colocation traditionnelles : le coliving associe espaces privatifs (chambres, salles d’eau) et lieux de vie communs ouverts à l’ensemble des occupants (cuisine, espaces d’accueil ou de détente, jardin, espaces de loisirs…), voire pour certaines activités, ouverts à l’extérieur du cocon résidentiel.

La métropolisation, 68 % de la population mondiale vivra en ville en 2050, des parcours de vie moins linéaires et plus mobiles que par le passé, mais aussi la redéfinition des cellules familiales (en France, le nombre de foyers « mono-personne » est passé de 6 à 11 millions en 30 ans) sont autant de facteurs favorables au coliving. L’offre répond tout particulièrement au besoin temporaire de flexibilité pour certains profils de personnes actives à un moment donné de leur vie : mutations professionnelles, mobilité professionnelle journalière au sein d’une métropole (par exemple, des flux est-ouest observés dans Paris), instance de séparation sur le plan familial, etc. Même si les Français restent culturellement attachés à la notion de « propriété », nous observons une évolution douce vers l’usage du bien plutôt que sa détention.

Des opérateurs de plus en plus créatifs en matière de services

La clé de voûte de cette nouvelle tendance résidentielle est la gamme de services proposés. En amont, cela commence par le parcours de candidature du futur « coliver » : la digitalisation des process et l’interaction online écourtent les délais, simplifient et fluidifient les démarches administratives et la constitution des dossiers. Une fois locataire, il aura accès à des services complets proches des standards hôteliers, comme le Wi-fi, la blanchisserie, la conciergerie, des conditions optimales de coworking et l’accès à des activités de loisirs. Les opérateurs redoublent également d’efforts et de créativité pour animer la communauté de colivers au sein d’une résidence et favoriser l’interaction, une approche sociale qui séduit la génération Y.

La logique de service est sensiblement la même à l’échelle des résidences de santé seniors ou des résidences étudiantes, d’autres catégories alternatives en plein essor. Dans le cas du logement étudiant, l’accent est mis sur les prestations de l’habitat et l’accès aux lieux partagés de sociabilisation. Concernant les résidences seniors, l’offre se démarquera par les services de restauration, les moyens déployés par l’opérateur pour assurer la qualité de vie des résidents (accès aux soins de santé, télémédecine, accompagnement sur mesure des locataires), mais aussi la conception même du logement. Aujourd’hui, le label « HS2 » (logement adapté à la mobilité réduite) constitue un prérequis et les opérateurs se doivent d’imaginer des appartements non seulement réversibles, c’est-à-dire modulables si la santé du résident vient à se détériorer, mais aussi au design attractif. La nouvelle génération de seniors – 16 millions de Français en 2017, 23 en 2050 – souhaite des standards élevés, comparables à ceux qu’ils ont connus dans leurs logements traditionnels. Le niveau d’exigence s’est accru et on ne peut que s’en réjouir.

Enfin, du point de vue des investisseurs et en tant que classe d’actifs, l’immobilier résidentiel alternatif ne déroge pas à certaines règles basiques. La qualité des sous-jacents dépend évidemment de la localisation des actifs et de leur proximité aux transports en commun, mais aussi de la conception fonctionnelle des immeubles. Avec une spécificité propre aux actifs de coliving : il est nécessaire d’analyser les contraintes d’urbanisme et la qualification du bien (habitation ou logement hôtelier), le cadre juridique des baux et de mesurer les risques opérationnels, notamment quant aux responsabilités engagées en cas de défauts de paiement des colivers. Longtemps délaissé par les investisseurs institutionnels et privés, l’immobilier alternatif a désormais le vent en poupe.