Nouveaux transports ne riment pas forcément avec plus-value immobilière

Par Ludovic Clerima Publié aujourd’hui à 06h00

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Bus avec voies réservées sur l’autoroute. Tram. Et, bien entendu, quelques gares du Grand Paris Express. Les départements franciliens les plus éloignés de la capitale (Seine-et-Marne, Essonne, Yvelines, Val-d’Oise) seront dans les années à venir, à l’instar de ceux de la première couronne parisienne, desservis par de nouvelles lignes de transports en commun. Objectif : favoriser les trajets de banlieue à banlieue sans passer par la capitale et améliorer la mobilité au sein d’un même département.

C’est le cas de la nouvelle ligne Tram 13 Express qui reliera, dans les Yvelines, Saint-Germain-en-Laye à Saint-Cyr-l’Ecole fin 2021. Ou encore la ligne de bus EVE, en Seine-et-Marne, censée relier la gare d’Esbly au secteur du Val d’Europe en passant par Marne-la-Vallée-Chessy – un projet encore à l’étude mais qui devrait voir le jour au plus tard en 2030, échéance pour laquelle la région Ile-de-France promet la création de « plus de cent kilomètres de tramway et deux cents kilomètres de métro et de RER pour compléter le réseau de transport en commun régional ».

D’ici à 2030, 95 % de la population francilienne se situera à moins de deux kilomètres d’une gare du Grand Paris, selon l’Institut d’aménagement urbain (IAU) Paris Région

Le Grand Paris Express, clé de voûte de ces nouvelles infrastructures, attire tous les regards même en grande couronne : d’ici à 2030, assure l’Institut d’aménagement urbain (IAU) Paris Région, 95 % de la population francilienne se situera à moins de deux kilomètres d’une gare du Grand Paris. De quoi offrir une attractivité nouvelle aux territoires les plus enclavés : « On le constatera par exemple avec la ligne 18, qui offrira de nouvelles dessertes à des villes comme Orsay, Palaiseau ou Versailles. Cela vaut aussi pour des communes de petite couronne comme Sevran et Le Blanc-Mesnil, sur la ligne 16, elles pourront bénéficier d’un accès à de nouveaux bassins d’emplois », indique Sophie Laurent, du département mobilités de l’IAU.

Un impact aléatoire sur le marché

L’arrivée d’une nouvelle gare en ville impacte-t-elle nécessairement les prix de l’immobilier ? Pas si sûr, à en croire une enquête intitulée « Quarante ans d’aménagement aux abords des nouvelles gares. Quelles leçons en tirer pour demain ? », menée par Martin Omhovère, directeur du département habitat de l’IAU. « Aucun lien systématique ne peut être établi entre l’ouverture d’une infrastructure de transport et le développement du territoire », note-t-il dans ce document. « Beaucoup d’autres facteurs doivent être réunis, au premier rang desquels une vision urbaine portée politiquement et ancrée territorialement, adossée à une ingénierie urbaine et de l’aménagement ».

Méfiance, donc, face aux promesses de formidables plus-values à réaliser dès qu’une gare sort de terre, formulées par certains promoteurs. « Ce sont des arguments de vente pour attirer des clients », alerte Martin Omhovère.

L’Observatoire régional du foncier en Ile-de-France abonde dans le même sens. L’organisme étudie depuis plusieurs années l’évolution des prix de l’immobilier dans les quartiers où une gare du Grand Paris va apparaître et la compare au prix de marché pratiqué dans la ville. Si, à Orsay et Massy (Essonne) ainsi qu’à Chelles (Seine-et-Marne), les prix près des futures gares sont de 15 % plus élevés qu’en règle générale, à Vernouillet (Yvelines), qui sera pourtant relié au RER E dès 2020, ou dans des communes de la petite couronne comme Romainville ou Rosny-sous-Bois (Seine-Saint-Denis), qui seront traversées par la ligne 11 du métro en 2022, les prix sont comparables à ce qui se pratique ailleurs dans chacune des villes.

« Suivre aveuglément l’implantation des futures gares du Grand Paris ou d’autres transports en commun serait une erreur si l’on veut investir, particulièrement en grande couronne » Philippe Denis (Cogedim).

Ainsi, avant d’investir dans une ville amenée à accueillir un tram, une ligne de bus ou une gare, mieux vaut faire preuve de vigilance : « Suivre aveuglément l’implantation des futures gares du Grand Paris ou d’autres transports en commun serait une erreur si l’on veut investir, particulièrement en grande couronne. Il faut analyser en détail le marché locatif. Pour un achat dans le neuf, voir s’il n’y a que des logements anciens, mal isolés dans les environs, et donc une demande pour les programmes lancés. Observer sinon s’il y a un bassin d’emplois pas loin et des infrastructures publiques », indique Philippe Denis, directeur de la commercialisation chez Cogedim.

Attention tout de même à garder à l’esprit que « ce n’est qu’en prenant le risque d’acheter parmi les premiers à 3 500 euros/m² sur un territoire amené à être dynamique que l’on peut revendre, quelques années plus tard, à 10 000 euros/m² », nuance Karl Toussaint du Wast, cofondateur de Netinvestissement.