plus besoin d’« attendre » la mort de l’occupant pour connaître le prix de son investissement…

Oubliez les poncifs sur le viager et l’image de l’investisseur avide, guettant la mort de l’occupant du logement dans l’espoir de faire une bonne affaire. Il est aujourd’hui possible d’investir sur de l’immobilier en viager de manière mutualisée et sans aléa sur le prix à payer. Tout en se donnant bonne conscience, puisque ce dispositif permet aux seniors de monétiser leur patrimoine, et ainsi de vivre plus longtemps chez eux.

Deux sociétés civiles immobilières (SCI) jouent cette carte, affichant un objectif de performance de l’ordre de 5 % par an. Créé en 2017, Viagénérations, piloté par Turgot AM, est le premier fonds à s’être aventuré sur ce créneau. A l’été 2020, la société de gestion Arkéa IS a lancé une stratégie identique, dénommée Silver Avenir.

Les gérants de ces fonds acquièrent soit la pleine propriété des biens et laissent aux occupants un droit d’usage et d’habitation, soit ils n’en achètent que la nue-propriété, laissant l’usufruit viager aux seniors.

Le prix inclut une décote liée au fait que le logement ne sera pas disponible avant de longues années. « Elle correspond aux loyers précomptés d’avance selon l’espérance de vie des vendeurs », explique Charlotte Evanguelidis, gérante de Silver Avenir. En moyenne, dans le portefeuille de Viagénérations, les occupants ont une espérance de vie statistique de 10,6 ans, et la décote s’élève à 38 %.

Des performances supérieures à 6 %

Investir sur de nombreux biens permet de limiter l’aléa de la durée de vie réelle des occupants. « Pris isolément, un senior peut être amené à vivre plus longtemps, mais sur l’ensemble du portefeuille, la réalité converge statistiquement vers la moyenne », constate Thibault Corvaisier, directeur de la gestion immobilière chez Turgot AM.

Spécificité de ces produits, contrairement au viager classique : le prix est réglé en une fois, l’acheteur n’a pas à verser de rente à vie à l’occupant. « Nous avons sorti l’idée de pari sur la mort liée à la rente », souligne Thibault Corvaisier. Et éliminé, donc, l’incertitude financière sur le prix vraiment payé.

Comme pour tout fonds immobilier, l’accent est mis sur la qualité des biens, la valeur moyenne de ces derniers se chiffrant autour de 1 à 1,2 million d’euros, avant décote. Le marché est aujourd’hui très concentré sur Paris, l’Ile-de-France et la Provence-Alpes-Côte d’Azur, où le viager est le plus répandu.

Mais les SCI tentent d’élargir leur champ d’action. « Nous essayons de nous positionner sur d’autres villes de plus de 30 000 habitants économiquement dynamiques, comme Bordeaux, Lille ou Nantes », indique M. Corvaisier.

L’approche est plus large chez Arkéa : « Notre objectif est de limiter la part de Paris et de sa région à moins de 50 % de notre portefeuille. De plus, nous ciblons les emplacements selon ce que recherchent les acquéreurs. Actuellement par exemple, ils favorisent les maisons à vingt ou trente minutes de Lyon davantage que les appartements en plein centre », détaille M^me Evanguelidis.

La performance de ces fonds provient surtout du différentiel entre le prix payé et la valeur du bien, qui pourra être revendu au décès ou au départ de ses occupants. Ils sont aussi sensibles à l’évolution des prix sur le marché immobilier résidentiel. Viagénérations a largement rempli ses objectifs pour le moment avec une performance de 6,42 % en 2018, 6,73 % en 2019 et 6,81 % en 2020 (brut de frais).

Ces fonds sont accessibles via l’assurance-vie. Viagénérations est référencé par Ageas, Apicil et, depuis fin 2020, Swiss Life assurance et patrimoine. Silver Avenir est disponible dans les contrats patrimoniaux du Crédit mutuel Arkéa et dans les enveloppes de Suravenir distribuées par des tiers.