Covid et perte de la chose louée : premier arrêt au fond - Bail commercial 1

Covid et perte de la chose louée : premier arrêt au fond – Bail commercial

On se souvient que la cour d’appel de Grenoble avait rendu un arrêt au fond le 5 novembre 2020 (Grenoble, 5 nov. 2020, n° 16/04533, Dalloz actualité, 4 déc. 2020, obs. M. Pagès et S. Torrent), mais dans le contexte très particulier d’une résidence de tourisme et avec une motivation pour le moins succincte : « le bailleur n’a pas manqué à ses obligations contractuelles » qui avait laissé les commentateurs sur leur faim.

Il aura fallu attendre plus de six mois pour qu’une nouvelle décision de cour d’appel intervienne au fond, mais l’attente est récompensée. La cour d’appel de Versailles a rendu le 6 mai 2021 un arrêt important, même s’il intervient aussi dans le contexte particulier d’une procédure collective (Versailles, 12e ch., 6 mai 2021, n° 19/08848). Ce n’est pas tant par le rejet de la force majeure, inapplicable à « une obligation contractuelle de sommes d’argent », dit la cour, ou par celui de l’exception d’inexécution, « la délivrance du local par le bailleur n’étant pas contestée et l’impossibilité d’exploitation étant sans lien avec le local lui-même » que cet arrêt se distingue.

Non, si cet arrêt est remarquable, c’est en ce qu’il écarte le jeu de l’article 1722 du code civil, qui prévoit la destruction en totalité ou partiellement de la chose louée pendant la durée du bail aux motifs qu’« il n’est pas contesté qu’en l’espèce le bien loué n’est détruit ni partiellement ni totalement ; il n’est pas davantage allégué qu’il souffrirait d’une non-conformité, l’impossibilité d’exploiter du fait de l’état d’urgence sanitaire s’expliquant par l’activité économique qui y est développée et non par les locaux, soit la chose louée en elle-même. L’impossibilité d’exploiter durant l’état d’urgence sanitaire est de plus limitée dans le temps, ce que ne prévoit pas l’article 1722 du code civil, lequel ne saurait être appliqué en l’espèce ».

Ainsi, les juges d’appel rendent une décision qui fera date, car très motivée et en opposition complète avec les dernières décisions, en référé ou devant le juge de l’exécution, rendues sur le moyen de la perte de la chose louée.

La même Cour, le même jour, mais dans sa formation des référés, jugeait au contraire que « l’interdiction de recevoir du public dans son établissement en raison de cette situation de force majeure est aussi susceptible d’être assimilée à une perte partielle de la chose louée pendant les périodes susvisées au sens de l’article 1722 du code civil dès lors qu’il n’est pas contesté par [le bailleur] que son preneur était alors dans l’impossibilité d’y exercer son activité conformément à la destination prévue au contrat » (Versailles, réf., 6 mai 2021, n° 20/04284).

Sa voisine, la cour d’appel de Paris, vient aussi de rendre deux arrêts au même motif que « la destruction de la chose louée peut s’entendre d’une perte matérielle de la chose louée mais également d’une perte juridique, notamment en raison d’une décision administrative et que la perte peut être totale ou partielle, la perte partielle pouvant s’entendre de toute circonstance diminuant sensiblement l’usage de la chose. En l’espèce, il est constant qu’en raison de l’interdiction de recevoir du public la société (preneuse) a subi une perte partielle de la chose louée puisqu’elle n’a pu ni jouir de la chose louée ni en user conformément à sa destination pendant les périodes de fermeture administrative, l’absence de toute faute du bailleur étant indifférente » (Paris, réf., 12 mai 2021, nos 20/16820 et 20/17489, étant précisé qu’un troisième arrêt n° 20/14094 est intervenu le même jour, cette fois en faveur des bailleurs, faute pour le preneur d’avoir invoqué ce moyen ; v. déjà, dans le même sens, TJ Paris, JEX, 14 mai 2021, n° 20/81457).

En réalité, toutes ces jurisprudences se contredisent sur une ligne de fracture qui peut se résumer ainsi :

• soit la chose louée est vue dans son état exclusivement physique, matériel et il est alors clair que cet état n’a pas été affecté par la crise sanitaire. Il n’y a donc aucune raison de ne pas payer le loyer, contrepartie à la mise à disposition qui est bien assurée de ce local,

• soit cette chose louée est davantage appréciée en considération de sa finalité, de sa destination, et il est alors tout aussi logique que, faute pour le preneur d’exercer cette destination, son activité, il n’en assume pas la contrepartie qui est ce loyer.

Est-ce que la Cour de cassation adoptera le même cheminement qu’en matière d’obligation de délivrance où elle est passée de la mise à disposition d’une chose conforme à un état convenu, à la mise en capacité du preneur à exercer son activité économique (v. M.-L. Besson, L’obligation de délivrance dans les baux commerciaux, L’Harmattan, 2021) pour donner raison aux preneurs ? Rien n’est moins sûr tant son approche par exemple de la commercialité d’une galerie marchande est traditionnellement fixée sur les seules caractéristiques matérielles de la chose louée.

Ce qui est certain, en revanche, est que la schizophrénie des juges va se poursuivre tant que notre haute juridiction n’aura pas tranché ce point fondamental du droit des baux commerciaux.

Il reste enfin la question du caractère temporaire de cette perte, qui anime aussi les débats, alors qu’elle a pourtant été tranchée depuis longtemps par la Cour de cassation. Dans un arrêt du 29 novembre 1965 (Civ. 1re, 29 nov. 1965, Bull. civ. I, n° 655), elle a approuvé les juges du fond d’avoir décidé « qu’en vertu de l’article 1722 du code civil, [le preneur] était en droit d’exiger [du bailleur] le remboursement d’une partie du prix de la location parce qu’à la suite d’un arrêté municipal, il avait été “dans l’impossibilité d’utiliser [la chose louée] pendant une certaine période” ».


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