L’exercice du droit de surplomb précisé par décret – Copropriété et ensembles immobiliers

La loi n° 2022-1104 du 22 août 2021 dite « Climat et Résilience » a institué un « droit de surplomb » afin de faciliter la rénovation énergétique des bâtiments grâce à leur isolation thermique par l’extérieur (v., sur celui-ci, au lendemain de la loi Climat : AJDI 2021. 736 , obs. P.-E. Lagraulet ; RDI 2021. 599 , obs. J.-L. Bergel ; Constr.-urb. 2021. Repère 10, obs. H. Périnet-Marquet ; JCP N 2021, n° 1307, obs. C. Greff).

Le décret n° 2022-926 du 23 juin 2002 vient préciser l’exercice de ce droit par l’insertion au chapitre II du titre 1^er du livre 1^er du code de la construction et de l’habitation d’une nouvelle section, numérotée 5, intitulée « Isolation thermique par l’extérieur des bâtiments ».

Le droit d’isoler par l’extérieur par « empiétement » (rappel)

L’article L. 113-5-1, I, du code de la construction et de l’habitation (CCH) créé par la loi Climat de 2021 précise que le propriétaire d’un bâtiment existant peut procéder, de sa propre initiative, à son isolation thermique par l’extérieur grâce à l’exercice d’un droit de surplomb du fonds voisin de trente-cinq centimètres en épaisseur, à une hauteur minimale de deux mètres au-dessus du pied du mur, du pied de l’héberge ou du sol – sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure. Le droit de surplomb est ainsi limité dans l’espace.

De plus, afin de préserver les droits du propriétaire du fonds surplombé, l’exercice du droit de surplomb est conditionné à l’absence d’autre solution technique d’isolation permettant d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent. Il appartient donc au propriétaire du bâtiment à isoler de démontrer cette absence ou, le texte le prévoit, que les autres solutions qui permettraient d’atteindre ce niveau de performance sont soit excessivement coûteuses, soit excessivement complexes. Le cas échéant le propriétaire du fonds surplombé aura droit à une « indemnité préalable ».

Lorsque le droit de surplomb sera exercé par son titulaire, les modalités de sa mise en œuvre devront être constatées par acte authentique ou par décision de justice, publié pour l’information des tiers au fichier immobilier.

Le droit d’accéder au fonds voisin (rappel)

Selon l’article L. 113-5-1, II, du CCH, le droit de surplomb emporte le droit d’accéder temporairement à l’immeuble voisin et d’y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux ; il s’agit d’une sorte de « servitude de tour d’échelle » au titre de laquelle le propriétaire de l’immeuble voisin aura droit à une indemnité de perte de jouissance. Le cas échéant, une convention définit les modalités de mise en œuvre de ce droit : qu’on ne s’y trompe pas, la convention précise ici uniquement le droit d’accéder temporairement à l’immeuble voisin et l’indemnité à devoir en conséquence, mais non le droit de surplomb lui-même.

La procédure d’exercice du droit de surplomb. La notification

Selon l’article L. 113-5-1, III, du CCH, le propriétaire du bâtiment à isoler, titulaire du droit de surplomb, doit notifier au propriétaire du fonds voisin son intention de réaliser un ouvrage d’isolation en surplomb de son fonds et, le cas échéant, de bénéficier du droit d’accès à l’immeuble voisin pour mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux. L’article R. 113-19…