Loi 3DS et mise en conformité des règlements de copropriété – Copropriété et ensembles immobiliers

Tout ça… pour ça !

Généralités

L’obligation de mise en conformité des règlements de copropriété, résultant des articles 206 et 209 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite « loi ELAN », n’avait cessé de nourrir les interrogations de la doctrine et l’inquiétude des praticiens.

Cette obligation avait, rappelons-le, pour objet de contraindre les syndicats de copropriétaires de faire mention au règlement de copropriété de l’existence des parties communes spéciales et des droits de jouissance exclusifs sur les parties communes n’y figurant pas, conformément à l’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet de 1965, et de définir les lots transitoires conformément aux dispositions nouvelles de l’article 1^er du même texte. Cette obligation de « mise en conformité » des règlements de copropriété devait être exécutée avant le 23 novembre 2021.

La nature de la sanction du défaut de mise en conformité avant cette date avait fait l’objet de diverses appréciations dont la diversité avait laissé perplexes les praticiens (v. P.-E. Lagraulet, Copropriété : la mise en conformité vue par l’avocat, IRC nov. 2021). Dans le pire des cas, il était craint la disparition des droits non consolidés par la mise en conformité des règlements de copropriété, soit par effet « couperet » (v. en ce sens J. Lafond, Loi ELAN et mise en conformité des règlements de copropriété antérieurs, Loyers et copr. 2019. Étude 11 ; P.-E. Lagraulet, Variation sur les parties communes spéciales : beaucoup de bruit pour rien ?, AJDI 2021. 481 ), soit par effet plus distendu dans le temps de la réputation non écrite de la clause (v. en ce sens H. Périnet-Marquet, Les clauses non écrites en droit de la copropriété, JCP N 2021. 1124, 31 ; D. Tomasin, Mise en conformité des règlements de copropriété, IRC avr. 2021). Cette crainte avait été exacerbée par l’absence relative de réaction des syndicats de copropriétaires dont le fonctionnement avait été paralysé, ou du moins fortement affecté, par la crise sanitaire. C’est pourquoi le législateur avait finalement envisagé de modifier les dispositions de la loi ELAN, validant ainsi la thèse du risque sur les droits acquis. Celui-ci fut qualifié lors du dépôt de l’amendement sénatorial de « risque constitutionnel important » (amendement, en séance, Sénat).

S’il avait été longtemps envisagé de reporter, simplement, le délai initial de trois ans pour le porter à six ans afin d’éviter que le couperet ne tombe trop tôt sur les droits non consolidés (amendement, en séance, Sénat), le Sénat a toutefois retenu une mesure toute différente, distinguant les droits acquis, des droits futurs. Cette formule a été validée par la commission mixte paritaire et approuvée par l’Assemblée nationale en son état, malgré le caractère insatisfaisant de la mesure constaté par la même commission.

En conséquence, les droits de construire, les parties communes spéciales et droits de jouissance acquis, bien que mal définis ou mal mentionnés, paraissent sauvés du risque de leur disparition immédiate. L’analyse conduit néanmoins à retenir une approche plus nuancée (v. infra). En outre, les textes nouveaux ne règlent en rien les difficultés que les syndicats rencontreront en matière d’administration et de répartition des charges. Toutefois, cela ne relève, et ne relevait peut-être pas déjà, de la mise en conformité « ELAN » des règlements de copropriété mais plus généralement de leur conformité aux textes préexistant en matière de charges, c’est-à-dire de l’article 10 de la loi de 1965, et aux textes nouveaux issus des réformes récentes.

Introduction de la clause du « grand-père »

Les conséquences de la réforme de l’article 1^er et de l’introduction de l’article 6-4 dans la loi du 10 juillet 1965 sont partiellement limitées dans le temps par les dispositions substituées aux articles 206 et 209 par l’article 89 de la loi n° 2022-217 du 21 février 2022, relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale, dite « loi 3DS ».

Le législateur a en effet choisi de distinguer les droits futurs, à compter du 1^er janvier 2022, des droits « acquis » avant cette date.

Il a ainsi adopté la clause du « grand-père » qui avait pu être abordé par le professeur Hugues Périnet-Marquet lors d’un colloque de la chambre nationale des experts de la copropriété. L’article 89 de la loi « 3DS » prévoit en effet explicitement que la définition du lot transitoire résultant de l’article 1^er, et le conditionnement par l’article 6-4 de la loi de 1965 de l’existence des parties communes spéciales et à jouissance privative à leur mention expresse dans le règlement de copropriété, ne s’appliquera qu’à compter du 1^er juillet 2022. Il faut toutefois prendre garde à un trop rapide raccourci ! Cela ne signifie pas que tous les vices qui affectaient ces droits aient miraculeusement disparu. Au contraire, le texte ne prévoit qu’une absence de « conséquence sur l’existence de ce lot » transitoire ou sur « ces parties communes ». Dès lors, il faut en conclure que les vices qui affectaient ces droits demeurent avec eux. Il faudra donc se référer aux textes antérieurs, tels qu’interprétés par la jurisprudence pour en apprécier la validité.

On rappellera, par exemple, que les conditions d’existence d’un lot transitoire ont pu être précisées par la jurisprudence (v. Civ. 3^e, 14 nov. 1991, n° 89-21.167, D. 1992. 277 , rapp. P. Capoulade , note D. Tomasin ; AJDI 1992. 599 ; RDI 1992. 109, obs. P. Capoulade et C. Giverdon  ; 18 sept. 2013, n° 12-16.360, AJDI 2014. 287 , obs. D. Tomasin ; ibid. 680, étude P. Capoulade, D. Tomasin et P. Lebatteux ) de manière assez similaire à celles retenues par l’article 1^er réformé par la loi ELAN. Il faudra donc rester particulièrement prudent en cas de discordances pour s’assurer de la validité, de l’existence, du lot transitoire mal défini.

De même, si les parties communes spéciales ou les droits de jouissance privatifs des parties communes peuvent exister sans mention au règlement, encore faudra-t-il pouvoir prouver leur existence, et le cas échéant, leur opposabilité. En effet, lorsqu’il n’est fait mention de leur existence que dans un procès-verbal d’assemblée générale ancien, le droit peut être inopposable notamment aux ayants cause à titre particulier qui n’en ont pas été informés ou qui ne l’ont simplement pas accepté (v. L. n° 65-557, art. 13 et Décr. n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 4).

En somme, le monde d’avant demeure dans ces situations. C’est pour cela que l’utilité de la mise en conformité du règlement de copropriété n’a pas totalement disparu et que, comme le relevait la commission mixte paritaire, le texte nouveau ne règle pas toutes les difficultés (tant s’en faut).

La mutation de l’obligation de mise en conformité

Si la loi ELAN avait imposé dans sa première version l’obligation de mettre en conformité le règlement de copropriété aux dispositions des articles 1^er et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, la loi 3DS l’a transformée en obligation d’interroger les copropriétaires d’y procéder. La portée est toute autre et se résume, au fonds, à un nouveau vœu pieux, dont la loi de 1965 et sa constellation de textes épars sont désormais remplis. Ainsi, les syndics devront interroger les copropriétaires à chaque assemblée générale (tant annuelle que supplémentaire) de la question de la mise en conformité, jusqu’à l’adoption de celle-ci, bien que le refus de l’assemblée n’emporte pas de « conséquence sur l’existence » de ces droits.

On rappellera ici que l’objet de la question est précisément défini par les textes nouveaux. Il ne s’agira en aucun cas de poser la question relative à la mise en conformité des clauses de répartition de charge ou de la création de droits qui n’avaient jusqu’alors jamais été concédés (la loi ELAN n’a jamais eu pour objet de régulariser des annexions illicites de parties communes). La question ne peut avoir que deux objets explicitement définis par l’article 89 de la loi 3DS : la mention de la « consistance des lots transitoires existants » ou la mention de l’existence des « parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes » !

Une merveille de pédagogie sera alors nécessaire pour expliquer aux copropriétaires que l’absence de mise en conformité est sans conséquence sur l’existence des droits – et qu’en ce sens, ils sont toujours aussi solides ou toujours aussi fragiles – mais que l’utilité de la mise en conformité est néanmoins réelle au moins pour des questions de clarté et d’opposabilité. Il faudra encore plus de finesse pour convaincre que cette limite de l’objet de l’obligation de mise en conformité (et donc du recours à la majorité de l’article 24) n’interdit pas, par ailleurs, d’envisager utilement la révision du règlement, en particulier pour se conformer à l’ensemble des nouvelles règles impératives résultant tant de la loi ALUR, que de la loi ELAN, de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, du décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 et des lois « Climat » (L. Énergie et Climat, n° 2019-1147 du 8 nov. 2019 et L. Climat et Résilience, n° 2021-1104 du 22 août 2021). Il pourra alors aussi être proposé aux règles de majorités adéquates, par exemple, de préciser le régime de fonctionnement du conseil syndical, et, pourquoi pas, d’enfin supprimer du contrat qu’est le règlement de copropriété toutes les inutiles reproductions de dispositions légales que leur rapide obsolescence rend contre-productives.

La prime à l’inertie

Ce qui est fâcheux avec cette façon de légiférer, c’est, au fond, que les syndicats qui avaient procédé à la mise en conformité des règlements s’interrogeront immanquablement sur la pertinence de la dépense engagée (audit, élaboration du projet, réunion supplémentaire de l’assemblée, frais d’acte). Il sera difficile de les convaincre que c’était un argent bien dépensé – même s’il l’était ! Une prime paraît ainsi être donnée à l’inertie et ce n’est pas la première fois. Tous les syndics ont le souvenir de la loi SRU qui avait obligé les syndicats à mettre à jour – déjà – les règlements de copropriété, sans qu’aucune conséquence en soit tirée. Finalement, l’obligation n’en fut plus une. Bis repetita. Le procédé est néfaste.

L’éclatement du statut renforcé

On pourra également regretter qu’avec une telle mesure l’éclatement du statut de la copropriété soit aggravé. En effet, les praticiens devaient déjà composer avec les éventuels régimes propres aux copropriétés à destination totale autre que d’habitation, avec les règles propres aux petites copropriétés et aux copropriétés à deux. Demain, ils devront aussi jongler avec des régimes différents dans le temps pour les droits sur l’immeuble (c’est d’ailleurs la raison pour laquelle, nous semble-t-il, le mécanisme de la « clause du grand-père » avait été écarté dans un premier temps pour la simple prorogation du délai initial prévu par les articles 206 et 209 de la loi ELAN). Ce qui est déjà difficile pour les professionnels du droit, paraît être une gageure pour les malheureux syndics qui sont déjà en prises avec la réalisation des travaux d’économies d’énergie, les fuites d’eau, les impayés de charges, la tenue des assemblées générales, etc.

La dernière question (théorique) en suspens

La question de la disparition des droits pourrait être encore entière dès lors que le délai couperet de la loi ELAN est tombé le 23 novembre 2021. En effet, le texte nouveau ne fut publié que le 22 février 2022, et a pour champ d’application les lots transitoires et les parties communes spéciales ou à jouissance privative « existants ». Or il apparaît que, si les droits antérieurs étaient conditionnés à leur mention au règlement de copropriété – état descriptif de division – et que cette mention n’a pas été faite avant la date fatidique, à en croire une partie de la doctrine ayant considéré le délai comme couperet (v. supra), ces droits devraient être considérés comme inexistants à date du 24 novembre 2021.

Ainsi, en toute rigueur, il nous semble que le texte adopté en février 2022 ne pourrait faire « renaître » des droits disparus, nonobstant la réformation de l’article ancien, dès lors qu’aucune rétroactivité n’est prévue à l’application du texte nouveau. Le texte ancien n’était en effet pas celui d’une ordonnance soumise à la ratification parlementaire mais bien celui d’une loi, votée par le parlement et pleinement entrée en vigueur. Celui-ci a donc logiquement produit ses pleins effets. Dès lors, il nous paraît y avoir une contradiction entre cette disparition actée de ces droits mal définis ou non mentionnés au règlement, et la faculté pour les syndicats de poursuivre la régularisation de droits « existants ».

Néanmoins, il nous semble que cette question restera théorique car, en pratique, on voit mal un magistrat tirer de ce défaut de conception de la loi – défaut qui nous paraît majeur – la déchéance des droits des copropriétaires, alors que le législateur a d’évidence prévu un mécanisme censé les sauver (après exécution de leur arrêt de mort)… On ne pourra alors que se réjouir – et espérer – que se trouve un bon juge pour interpréter un mauvais texte.