VEFA : concours des actions et appréciation du caractère apparent du vice – Immobilier

Articulation des garanties

L’arrêt rapporté solutionne la délicate articulation des garanties dues par le vendeur en l’état futur d’achèvement. Celles-ci résultent de la double qualité que revêt celui qui vend une chose future qu’il s’oblige à construire : il est à la fois vendeur et réputé constructeur. Au titre de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur en l’état futur d’achèvement est tenu d’une garantie spécifique relative aux vices et défauts de conformité apparents, dont il ne peut être déchargé ni avant la réception ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession. Au titre de l’article 1646-1 du même code, il est redevable d’une garantie décennale calquée des constructeurs.

En dépit de leur domaine spécifique, dans les faits, un désordre peut relever de l’une et de l’autre de ces garanties : il suffit qu’un désordre présentant les critères de gravité requis, clandestin lors de la réception, apparaisse aux yeux des acquéreurs dans les délais visés par l’article 1642-1 du code civil.

Tel était le cas dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt commenté : les désordres n’avaient pas fait l’objet de réserves lors de la réception, mais avaient été mentionnés sur un rapport établi par les acquéreurs lors de la livraison. La cour d’appel avait déclaré forcloses les demandes visant à mettre en oeuvre la garantie décennale du vendeur, au motif que les désordres, apparents au moment de la livraison, relevaient de la garantie des vices apparents, laquelle n’avait pas été engagée dans le délai prévu par l’article 1648, alinéa 2. La Cour de cassation la censure au motif que l’acquéreur bénéficie du concours de l’action en garantie décennale et de celle en réparation des vices apparents.

Ainsi, la haute juridiction admet-elle qu’en pareille circonstance, l’acquéreur bénéficie du concours de l’action en garantie décennale et de celle en réparation des vices apparents.

La précision est importante, car tous les régimes de responsabilité ne se cumulent pas, notamment lorsqu’un régime général est concurrencé par un régime spécial. Ainsi, la garantie décennale évince la responsabilité contractuelle de droit commun (Civ. 3^e, 4 nov. 2010, n° 09-12.988, D. 2010. 2705, obs. F. Garcia ; RDI 2011. 116, obs. J.-P. Tricoire ; Constr.-Urb. 2011, n° 13, obs. M.-L. Pagès-de Varenne). À l’inverse, s’agissant des relations entre maître de l’ouvrage et entrepreneur, garantie décennale et garantie de parfait achèvement se cumulent. La jurisprudence estime en effet que « les dispositions des articles 1792-6 du code civil ne sont pas exclusives de l’application de celles des articles 1792, 1792-2 et 1792-3 du même code » (Civ. 3^e, 12 oct. 1994, n° 92-16.533, RDI 1995. 106, obs. P. Malinvaud et B. Boubli ; ibid. 107, obs. P. Malinvaud et B. Boubli ). Il en va de même s’agissant des garanties décennale et phonique (Civ. 3^e, 1^er avr. 1992, n° 90-14.438, D. 1993. 359 , obs. F. Magnin ; AJDI 1993. 90 et les obs. ; RDI 1992. 256, obs. P. Capoulade et C. Giverdon ; ibid. 519, obs. P. Malinvaud et B. Boubli ). L’acquéreur peut alors engager la garantie qui lui est la plus favorable.

Appréciation du caractère clandestin ou apparent du vice

La haute juridiction ajoute que, lorsque l’acquéreur agit en réparation contre le vendeur en l’état futur d’achèvement sur le fondement des articles 1646-1, 1792 et suivants du code civil, le caractère apparent du désordre s’apprécie en la personne du maître de l’ouvrage et au jour de la réception.

Là réside le paradoxe de la garantie de l’article 1646-1 du code civil. Elle est due par le réputé constructeur à l’acquéreur. Mais, calquée sur la garantie des constructeurs, elle s’articule autour de l’opération de réception, à laquelle l’acquéreur est étranger. En effet, la réception s’inscrit toujours dans les rapports entre le maître de l’ouvrage et les locateurs d’ouvrage. Or seul le vendeur a la qualité de maître de l’ouvrage. L’acquéreur est toujours considéré comme étant un tiers, y compris lorsqu’il signe le procès-verbal de réception. Sa participation aux opérations de réception est dénuée d’effet juridique (Civ. 3^e, 20 juill. 1994, n° 92-17.450 ; 8 avr. 1998, n° 95-19.656, RDI 1998. 384, obs. J.-C. Groslière et C. Saint-Alary-Houin  ; 4 juin 2009, n° 08-13.239, D. 2009. 1611 ; RDI 2009. 474, obs. O. Tournafond ; 8 sept. 2010, n° 08-22.062, RDI 2010. 559, obs. O. Tournafond ; 4 nov. 2010, n° 09-70.235, Dalloz actualité, 25 nov. 2010, obs. C. Dreveau ; D. 2010. 2705 ).

La jurisprudence en déduit qu’il ne peut ni solliciter la réception judiciaire des travaux ni procéder à la reprise des travaux réservés.

Par ailleurs, c’est aux yeux du maître de l’ouvrage que s’apprécie le caractère apparent des désordres relevant de l’article 1792 du code civil. Dès lors, les réserves posées par l’acquéreur au moment de sa prise de possession sont indifférentes si la réparation des désordres est fondée sur l’article 1646-1 du code civil (Civ. 3^e, 21 sept. 2011, n° 09-69.933, Dalloz actualité, 20 oct. 2011, obs. F. Garcia ; D. 2011. 2336 ; RDI 2011. 568, obs. O. Tournafond ).