Quelles règles pour louer ou sous-louer une cave? 1

Quelles règles pour louer ou sous-louer une cave?


L'immobilier recrute ! Devenez négociateur immobilier ou partager l'info...



Par manque de places de stationnement et pour faire face aux difficultés de se garer, la location de places de parking s’est beaucoup développée en ville. Le même phénomène conduit de plus en plus de particuliers à louer des caves près de chez eux pour bénéficier d’espaces de stockage qu’ils n’ont pas dans leur propre immeuble. De leur côté, les loueurs y trouvent aussi leur compte en mettant à disposition les caves qu’ils n’utilisent pas, tout en arrondissant leurs fins de mois avec les sommes gagnées. Quelles sont les règles?

Comment fonctionne la location d’une cave?

Si la cave est louée avec le logement, elle doit nécessairement figurer dans le contrat de location signé entre le bailleur et le locataire, en tant que partie annexe. Cette cave est en outre soumise aux mêmes règles locatives que le logement. Ce qui signifie que la location de la cave doit correspondre à la durée du bail du logement, que le montant de son loyer est intégré au montant du loyer du logement (et augmente en accord avec les règles de hausse des loyers), et qu’elle prend automatiquement fin au même moment que la fin du bail.

Si la cave est louée après la signature du bail du logement, elle ne peut pas être considérée comme une annexe du logement, mais comme un bien immobilier à part. Dès lors, ce sont les mêmes modalités que pour la location d’une cave sans rapport aucun avec le logement principal du locataire qui s’appliquent. Le cas échéant, le propriétaire peut fixer librement, d’un commun accord avec le locataire de la cave: le montant du loyer, les critères de hausse du prix, la durée de location, et l’ensemble des autres dispositions.

Dans le cas d’une cave rattachée à un logement, celle-ci est nommée expressément dans le bail du logement. En revanche, dans le cas d’une cave louée seule ou séparément, il n’est pas obligatoire de rédiger un contrat de location, même si cela est fortement préconisé. Si vous décidez d’en conclure un, ce document doit préciser: l’identité et l’adresse des deux parties, le montant du loyer, un descriptif du bien, la durée de la location, les obligations à respecter par le locataire de la cave, les conditions de résiliation et les clauses résolutoires. Sans mention de la durée de location, le bail est reconduit à l’anniversaire de la signature.

À savoir: il est formellement interdit de transformer une place de parking ou une cave en logement en vue de le louer. Même si vous installez une fenêtre, pleine ou semi-enterrée, ce n’est pas possible, car le “logement” sera toujours considéré comme enfoui dans le sol.

Location de cave: fiscalité et assurance

Pour le propriétaire, les revenus générés par la location de sa cave sont évidemment assujettis à l’impôt. Il convient donc de déclarer l’ensemble des loyers perçus au titre des revenus fonciers, en sachant que deux régimes fiscaux sont envisageables: le régime réel et le régime micro-foncier. Le premier est la solution de préférence quand le montant des revenus fonciers est supérieur à 15.000 euros, le second s’impose pour les revenus inférieurs à ce seuil limite en vertu des normes fiscales françaises.

Une autre caractéristique-clé est que le régime réel permet de déduire les charges réelles (comme d’éventuels travaux), ce qui n’est pas le cas du régime micro-foncier. Toutefois, ce dernier prévoit un abattement forfaitaire de 30% appliqué sur le montant déclaré. Autrement dit: vous ne payez des impôts que sur 70% des loyers perçus.

En ce qui concerne l’assurance, toute cave rattachée à un logement est couverte par le contrat d’assurance habitation. Néanmoins, lorsque la cave est louée séparément ou ne se trouve pas dans le même immeuble que le logement, les choses se compliquent un peu. Il est probable qu’une extension de garantie devra être ajoutée au contrat existant, voire qu’un contrat d’assurance spécifique devra être signé avec l’assureur. En tout état de cause, il est préconisé de faire assurer la cave, de même que son contenu (s’il a de la valeur), tout au moins contre les dégâts des eaux, les incendies, les vols et les dégradations. 

Peut-on sous-louer une cave quand on est locataire?

La sous-location d’une cave est parfaitement légale, à condition de respecter certaines règles. Tout d’abord, en vertu de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, un locataire ne peut sous-louer sa cave que et uniquement si le propriétaire donne son autorisation écrite. Par ailleurs, le prix de la sous-location ne peut en aucun cas dépasser celui de la location de la cave. Et surtout: le montant doit être communiqué au propriétaire de la cave.

Le locataire doit rédiger un bail de sous-location de la cave comprenant un descriptif des lieux, la durée du contrat, ou encore le tarif mensuel du loyer. Une clause doit préciser que le bail sera automatiquement résilié en cas de rupture du contrat de location. Enfin, le locataire sera considéré comme responsable de tout manquement du sous-locataire.

(Par la rédaction de l’agence hREF)

 


L'immobilier recrute ! Devenez négociateur immobilier ou partager l'info...



Source

L’immobilier recrute ! Devenez négociateur immobilier ou Conseiller Patrimonial en Immobilier…