Des Berlinois manifestent contre Deutsche Wohnen, le 6 avril 2019.

Le fonds immobilier Deutsche Wohnen chasse Lufthansa du DAX

Des Berlinois manifestent contre Deutsche Wohnen, le 6 avril 2019.

La symbolique boursière est parfois frappante. Le dernier remaniement au sein du DAX, équivalent allemand du CAC français, raconte en langage financier la césure causée par le Covid-19 dans le capitalisme outre-Rhin. Lundi 22 juin, la compagnie aérienne allemande emblématique, Lufthansa, devait officiellement quitter l’indice, ébranlée par la baisse du trafic aérien au point d’être partiellement nationalisée. A sa place, la société Deutsche Wohnen (« habitat allemand ») y a fait son entrée. Le groupe immobilier a fait fortune en misant sur la hausse des prix berlinois. Après Vonovia en 2015, c’est le second groupe immobilier à prendre place au sein du DAX.

Peu de risque qu’à Berlin, siège du groupe, on se réjouisse beaucoup de cette entrée d’une entreprise locale dans le club des grands : Deutsche Wohnen est une des entreprises les plus haïes de la ville, considérée comme le symbole d’investisseurs immobiliers avides. Le groupe a pris son envol en 2007 et 2013 en rachetant deux grands parcs immobiliers anciennement publics. En deux opérations, il s’est hissé au rang de second bailleur privé d’Allemagne, avec 160 000 logements en gestion locative, dont les deux tiers à Berlin. Le marché locatif berlinois a progressé de 100 % depuis 2006, ce que reflète le succès de Deutsche Wohnen en Bourse. Le groupe affiche actuellement une capitalisation de 14 milliards d’euros.

58 % de locataires

L’histoire reflète aussi une caractéristique de l’immobilier outre-Rhin : contrairement aux Français, les Allemands sont majoritaires à vivre en location, 58 % en 2018, un taux stable depuis vingt ans. Berlin détient le record en Allemagne : 85 % des habitants sont locataires. « En RDA, il n’y avait pas de propriété immobilière à proprement parler, les logements appartenaient à l’Etat », explique Michael Voigtländer, expert des marchés immobiliers à l’Institut économique de Cologne (IWK).

« Et même après la chute du Mur, on a vendu très peu d’appartements aux locataires, on a créé des sociétés de logements communales qui ont encaissé les loyers. En Europe de l’Est, on a au contraire vendu ou donné les appartements à leurs occupants. » Berlin, elle, a conservé les sociétés de logements en l’état. Certaines sont restées publiques − six sociétés immobilières publiques gèrent actuellement 300 000 appartements à Berlin. D’autres ont été privatisées.

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C’est ce qui explique le rôle des grands fonds immobiliers outre-Rhin. Deutsche Wohnen, comme Vonovia, a le modèle économique suivant : il rachète des lots d’appartements, les rénove, ce qui lui donne le droit d’augmenter les loyers, en principe en proportion des travaux réalisés. D’autres investisseurs ont également exploité le potentiel de Berlin, en profitant de la faiblesse des taux d’intérêt.

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