Exercice du DPU : commission de l’intermédiaire due par la commune – Immobilier

À la lecture du contentieux, la pratique semble courante pour les communes de tenter d’échapper au paiement de la commission de l’intermédiaire immobilier lorsqu’elles exercent leur droit de préemption (dernièrement, Civ. 3^e, 9 juill. 2020, n° 19-19.310 F-D). Certes l’on songe au caractère public des deniers, certes l’agent immobilier n’intervient pas directement au bénéfice de la commune, mais la Cour de cassation nous enseigne que ces arguments ne sauraient suffire à faire flancher à la fois le principe de la force obligatoire des contrats – C. civ., art. 1103 – et le principe légal de rétribution de l’intermédiaire immobilier lorsque l’opération a été effectivement conclue et constatée (L. n° 70-9 du 2 janv. 1970 dite « loi Hoguet », art. 6 ; Décr. n° 72-678 du 20 juill. 1972, art. 73 ; sur ce dernier critère, Civ. 3^e, 9 juill. 2014, n° 13-19.061, D. 2014. 1591, obs. Y. Rouquet ; ibid. 2015. 529, obs. S. Amrani-Mekki et M. Mekki ; AJDI 2015. 139 , obs. M. Thioye ).

En revanche, et c’est tout l’intérêt de l’arrêt présenté, l’argumentation de la commune en l’espèce, pour tenter d’échapper à la rétribution de l’agent immobilier, était nouvelle et avait convaincu les juges de la cour d’appel de Toulouse.

La question soumise à la Cour de cassation dans l’arrêt rendu le 12 mai 2021 était celle de savoir si, faute de levée de l’option par le bénéficiaire d’une promesse de vente à la date de l’exercice du droit de préemption par la commune, et partant faute de substitution à l’acquéreur, la commission était néanmoins due à l’intermédiaire immobilier ayant préalablement conclu un mandat en vue de vendre avec le promettant. L’interrogation était légitime, tant il est devenu courant d’analyser le droit de préemption comme un droit de substitution (Civ. 1^re, 24 janv. 2006, n° 02-18.746, AJDA 2006. 679 ; AJDI 2006. 484 , obs. M. Thioye ; RDI 2006. 321, obs. P. Soler-Couteaux ).

Décision de principe

Pour y répondre, la Cour de cassation a rendu une décision de principe, au visa de la combinaison des articles 1134, alinéa 1^er, ancien du code civil, L. 213-2, alinéa 1^er, du code de l’urbanisme et 6, I, alinéa 3, ancien de la loi du 2 janvier 1970.

Dans un premier temps, elle rappelle que « lorsqu’il exerce son droit, le titulaire du droit de préemption, au profit duquel la vente a été effectivement conclue, est tenu de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire incombant à l’acquéreur pressenti, auquel il est substitué, dès lors que le montant de la commission et la partie qui en est tenue sont mentionnés dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner » (v. déjà en ce sens, Civ. 1^re, 9 mars 1999, n° 96-21.259, Bull. civ. I, n° 79…