Garantie des vices cachés : indemnisation intégrale du coût de la destruction et de la reconstruction par le vendeur de mauvaise foi – Contrat et obligations


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À la suite de l’apparition de divers désordres affectant une maison d’habitation, les acquéreurs ont assigné le vendeur en garantie des vices cachés, ainsi que le notaire ayant dressé l’acte de vente et l’étude notariale dont il était membre sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Ces derniers ont appelé en garantie l’agent immobilier. La cour d’appel a condamné le vendeur à leur restituer une partie du prix de vente et à leur payer le coût des travaux de destruction et de reconstruction de la maison. Cette décision a cependant été cassée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 14 décembre 2017 (pourvoi n° 16-24.170) concernant le montant de la réparation accordée. D’une part, la cour d’appel avait violé le principe de réparation intégrale du préjudice en condamnant le vendeur cumulativement à rendre une partie du prix et à rembourser les travaux. La Cour de cassation précise en effet que « la restitution d’une partie du prix de vente et l’indemnité allouée pour la démolition et la reconstruction compensaient l’une et l’autre la perte de l’utilité de la chose ». D’autre part, la cour d’appel avait violé l’article 1644 du Code civil en condamnant le notaire et l’agent immobilier à verser 10% des sommes mises à la charge du vendeur, en ce compris la partie du prix restituée à l’acquéreur. La Cour de cassation rappelle sur ce point que « la restitution du prix de vente, à laquelle un vendeur est condamné à la suite de la réduction prévue à l’article 1644 du Code civil, ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable ouvrant droit à réparation au profit de l’acquéreur ». La cour d’appel de renvoi a de nouveau condamné le vendeur au payement du coût des travaux de destruction et de reconstruction, et le notaire et l’agent immobilier à en supporter 10% de la charge, sans prévoir toutefois de restitution…


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