Sanctions de la sous-location illicite d’un logement conventionné – Immobilier

Une partie du contentieux liée à la location en meublés touristiques via des plateformes numériques oppose bailleur et locataire lorsque ce dernier se livre à cette activité sans son autorisation. L’arrêt rapporté intéressera tout particulièrement les bailleurs sociaux, la Cour de cassation y considère que la vocation sociale du logement est une circonstance aggravante justifiant la résiliation du bail et confirme sa jurisprudence relative à la restitution des sous-loyers.

Au cas particulier, le locataire d’un logement conventionné avait occasionnellement sous-loué une chambre par l’intermédiaire de Airbnb. Le bailleur l’assigne aux fins de mettre fin au bail et de se voir restituer la totalité des sous-loyers.

La résiliation du bail

La demande en résiliation du contrat de bail est rejetée par la cour d’appel au motif que le manquement du locataire n’est pas d’une gravité suffisante. Elle se fonde sur la fréquence des sous-locations – 3,5 locations relevées par mois en moyenne sur une période de 38 mois – et sur la surface sous-louée – une seule chambre, le reste de l’appartement demeurant occupé par le locataire et sa famille. La cour d’appel relève également que le bailleur n’a pas mis en demeure le locataire de cesser cette activité préalablement à l’assignation.

Le pourvoi critique cette motivation qui ne tient pas compte de la spécificité de l’attribution d’un logement social. Il relève à cet égard que « l’activité particulièrement lucrative de location d’un bien par l’intermédiaire du site Airbnb [est] radicalement contraire à la destination d’un tel logement ouvrant droit à des prestations sociales et destiné à des locataires dont les revenus ne dépassent pas un certain montant ».

La Cour de cassation retient cet argument. Sur le fondement des articles 1728 et 1729 du code civil et D. 353-37 du code de la construction et de l’habitation, elle reproche à la cour d’appel de ne pas avoir examiné la gravité de la faute du preneur au regard des circonstances résultant du régime applicable aux logements conventionnés, de l’interdiction légale de sous-location et d’un changement de destination des locaux susceptibles d’être caractérisé par l’utilisation répétée et lucrative d’une partie du logement conventionné.

Sur la gravité de la faute

Saisi d’une action aux fins de prononcer la résiliation du bail, le juge apprécie si la gravité de la faute justifie cette sanction. Son pouvoir est souverain en la matière. En cas de sous-location prohibée, l’importance de l’infraction contractuelle est principalement appréciée au regard de sa récurrence et de la surface du logement mis à disposition pour cette activité (en matière de sous-location à des fins touristiques, v. par ex. Agen, 24 nov. 2021, n° 20/00009, RDI 2022. 87, obs. J.-F. Struillou ; Loyers et copr. Janv. 2022. Comm. 4, obs. B. Vial-Pedroletti ; TI Paris, 31 mars 2017, n° 11-16-000748, AJDI 2017. 505 , obs. F. de La Vaissière ) ou encore des revenus procurés (Paris, 2 juill. 2019, n° 17/04781, Loyers et copr. oct. 2019, comm. 170).

L’arrêt commenté s’attache à une autre circonstance pour qualifier la faute : la vocation sociale du logement. La finalité attachée à ce statut – assurer le besoin de logement à une personne ne disposant pas d’un revenu…