La forêt, un actif prisé des investisseurs

Placement plaisir, valeur refuge et outil de diversification, la forêt française a toujours la cote auprès des investisseurs français. D’autant qu’elle bénéficie d’une fiscalité adoucie.

Ce sont essentiellement les très grandes forêts de production et de chasse qui sont recherchées par les investisseurs, car elles permettent d’assurer un certain rendement. Il provient essentiellement des coupes de bois et des baux de chasse.

Côté forêts de production, « pour percevoir un revenu annuel récurrent, il est nécessaire de disposer de forêts de grande taille, une parcelle forestière n’étant pas exploitée tous les ans (tous les 7 à 8 ans en moyenne pour les feuillus par exemple) » explique Benoit Lechenault, responsable Agrifrance chez BNP Paribas Wealth Management. Les forêts qui permettent d’exploiter des essences prisées par les marchés de transformation tel que le chêne et le douglas (les plus recherchées par les investisseurs) « procurent un revenu compris en moyenne entre 1,5 et 2 % par an avant impôt sur le revenu, lissé sur une dizaine d’années » ajoute-t-il.

Il est également possible de combiner l’exploitation et la chasse : « le montant de la location de la chasse étant proportionnel à la proximité d’une grande zone urbaine. Il peut apporter un complément de revenu qui peut atteindre 0,5 % an » précise Benoit Lechenault.

Les forêts uniquement dédiées à la chasse sont moins recherchées depuis une dizaine d’années. Il s’agit de massifs de 20-30 hectares habituellement prisés par une clientèle plus locale. « Elles génèrent en effet des charges sans pour autant proposer des revenus en contrepartie, même lorsque l’on organise des chasses commerciales » met-il en garde.

Un fort potentiel de valorisation

Mais l’actif forestier est davantage recherché pour son potentiel de valorisation et sa fiscalité attractive que pour son rendement qui reste assez faible, même s’il peut fortement varier d’une région à l’autre. En moyenne, sur ces 20 ans dernières le prix de l’hectare de forêt a progressé de plus 3,5 % par an, selon les chiffres de la Société forestière (CDC).

En 2019, le prix moyen de l’hectare de forêt est en léger repli (- 1,1 % à 4.190 euros l’hectare), contre une hausse de 3,5 % en 2018. Mais les grandes forêts (plus de 25 hectares), ont vu leur prix augmenter pour la troisième année consécutive, avec 2,8 % de hausse en 2019, selon les derniers chiffres de la Safer.

Véritable épée de Damoclès, la baisse des cours du bois en 2019 (-11,3 %) pourrait avoir un effet négatif sur les prix du foncier. « A ce stade, nous ne savons pas si la baisse des cours du bois aura un effet notable sur le prix de ce type de forêts. Par le passé, dans un marché de pénurie, nous avons constaté que plusieurs années de baisse des prix du bois ou de stagnation sont nécessaires pour impacter le prix des forêts » note Matthieu Carbillet, responsable adjoint Agrifrance chez BNP Paribas Wealth Management.

Une pénurie d’offre sur les beaux massifs

Globalement, le marché des massifs de plus de 100 hectares fait face à une pénurie d’offre, face à une demande qui ne cesse de croître, provenant à la fois des particuliers et des personnes morales privées agricoles et forestières (incluant les groupements forestiers) ainsi que les institutionnels, banques, assurances. Ainsi sur les 140 transactions de forêts de plus de 100 hectares en 2019, la moitié a été vendue à des acquéreurs non locaux français ou étrangers (50 % en nombre et 49 % en surface), selon les chiffres de la Safer.

Un déséquilibre donc, entre l’offre et la demande, mais qui s’appuie sur des fondamentaux économiques sains, « puisque ce marché du bois est un marché international, et que nous avons une demande qui s’accroît. Les industries traditionnelles sont toujours demandeuses de bois, et de nouvelles utilisations, notamment sur la construction, se développent » souligne Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleurSCPI. com, qui a lancé récemment un site analogue pour les groupements forestiers (Meilleur-GF. com).

Acheter une forêt : quels risques ?

La forêt étant un investissement de long terme, il est surtout important de s’attacher à la qualité intrinsèque du massif acheté. « Certaines forêts sont potentiellement plus à risque si elles sont exposées à des événements climatiques, par exemple aux tempêtes, ou à des maladies/ravageurs spécifiques d’une essence, comme la Chalarose du Frêne, le bostriche de l’Epicéa… Une forêt mono-spécifique sera plus sensible à une maladie qu’une forêt mélangée » alerte Benoit Lechenault.

Il est également important de s‘attacher à vérifier l’absence de contraintes importantes « telles qu’une forte pente qui limite l’exploitabilité des bois, des chemins de mauvaise qualité qui empêchent l’accès facile aux grumes, des servitudes juridiques rédhibitoires ou un trop grand morcellement des parcelles » souligne-t-il.

Le dynamisme de la filière forestière dans la région est aussi essentiel : la proximité avec une grande ville, la facilité d’accès.

Avant une acquisition, il est recommandé de recourir à des conseils spécialisés, juristes, notaires ou avocats spécialisés en droit rural, mais aussi de faire réaliser une évaluation par un expert forestier agréé.

Enfin lorsque l’on investit dans une forêt, le choix du gestionnaire est primordial. Sur ce sujet, se former un minimum pour pouvoir interagir avec les professionnels peut s’avérer fort utile.

Les groupements forestiers, plus abordables

Acheter un massif forestier dans une dynamique patrimoniale n’est pas à la portée de toutes les bourses. « L’administration considère qu’une forêt doit disposer d’un plan simple de gestion (PSG) au-delà de 25 hectares, ce qui commence à représenter une unité de gestion cohérente. Pour espérer des revenus récurrents, une unité de gestion d’une centaine d’hectares est recommandée » conseille encore Matthieu Carbillet.

Sachant qu’il faut compter 4.000-5.000 euros en moyenne pour acquérir un hectare de forêt et au moins le double pour les essences de grande qualité. Il faut donc débourser 100.000 euros pour une forêt très très bon marché de 25 hectares (c’est souvent davantage pour de l’investissement) et 1 million d’euros pour une forêt très qualitative de 100 hectares.

« Dans les faits, il est difficile pour un particulier en direct d’acheter une forêt avec un montant d’investissement inférieur à 500.000 euros, soit une cinquantaine d’hectares. D’autant plus que les contraintes de gestion, les connaissances techniques ne sont pas à négliger » alerte Jonathan Dhiver.

Les particuliers peuvent aussi investir dans les forêts en achetant des parts de groupements forestiers. Accessibles à partir de 5.000 euros en moyenne la part, cette solution permet de diversifier les massifs, les essences et mutualiser les risques. Les groupements forestiers ont bénéficié, début 2019, d’une transformation en GFI (groupement forestier d’investissement), sorte de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) forestière. L’agrément de la société par l’Autorité des marchés financiers devra être vérifié avant d’investir.

Coté rendement, « il représente entre 0 et 1 % net de frais de gestion par an non garanti » note Jonathan Dhiver. La valorisation des parts est fonction de l’évolution du cours des forêts et de la croissance des arbres. « on peut s’attendre à 1 % de revalorisation par an » ajoute-t-il. Coté frais, comptez « environ 10 % de frais de souscription pour un groupement forestier sur le marché primaire, entre 5 et 6 % environ pour des achats de parts sur le marché secondaire. Les frais de gestion s’élèvent à environ 0,5 % par an. Donc globalement, l’objectif d’un GFI est de délivrer une performance annuelle moyenne proche d’environ 2 % au global nette de tous frais et hors avantage fiscal » conclut-il. C’est aussi un investissement de long terme – comptez environ dix ans.

Une fiscalité attractive

L’investissement dans les forêts est également très intéressant dans une optique de défiscalisation et de transmission de patrimoine.

Acheter de la forêt en direct ou via un GF permet de bénéficier d’une réduction de l’impôt sur le revenu. L’avantage fiscal est égal à 18 % du prix d’acquisition des terrains ou du prix d’acquisition ou de souscription des parts. Le montant des dépenses est retenu dans un plafond annuel de 5.700 euros pour une personne célibataire, veuve ou divorcée, et de 11.400 euros pour des personnes mariées ou pacsées, soumises à une imposition commune.

Pour les groupements forestiers, l’investisseur peut aussi bénéficier, sous condition, de la réduction d’impôt Madelin (ici, 18 % des sommes investies dans la limite de 50.000 euros pour une personne seule et 100.000 euros pour un couple).

Cette réduction d’IR est assortie de contraintes. Concernant les acquisitions de terrain : elles doivent porter sur des terrains d’une surface inférieure à 4 hectares dans le but d’agrandir une unité de gestion, pour porter sa superficie à plus de 4 hectares. En outre, les terrains doivent être détenus pendant 15 ans et appliquer un plan de gestion agréé par le centre régional de la propriété forestière. Concernant les acquisitions de parts de groupements forestiers, le contribuable doit conserver ses parts jusqu’au 31 décembre de la 8e année suivant la date de leur souscription ou acquisition.

Cet avantage est par ailleurs soumis au plafonnement global des niches fiscales (10.000 euros par an). Une réduction d’impôt est également prévue pour les cotisations d’assurance couvrant des bois et forêts (risque tempête notamment…).

Les forêts et les parts de groupements forestiers sont intégrés dans l’assiette de l’IFI mais bénéficient d’une exonération à hauteur de 75 % (comme pour l’ISF)*. De même, vous devez respecter certaines conditions (engagement de conserver sa propriété pendant trente ans etc.). Le même abattement (75 %) s’applique lors d’une donation ou d’une succession pour les droits de mutation à titre gratuit.

Investissement plaisir par excellence, la forêt doit rester un actif de diversification et ne pas représenter plus de 5 à 10 % du patrimoine global.

*Cet abattement est même porté à 100 % sur certains Groupement Forestiers. Pour l’acquisition de parts (GFI), une durée de détention de deux ans est nécessaire avant de bénéficier de l’abattement de 75 %pour l’IFI.